兴盛营销执行方案（报集团8－10).docVIP

兴盛?国际 营销策划方案 北京金地科创置业有限公司 营销中心 二00七年八月十日 总 目 录 本方案构成分四部分： 第一章 区域解读-----------------------------------------------------------2 第二章 产品定位-----------------------------------------------------------9 第三章 商业研究----------------------------------------------------------16 第四章 营销执行----------------------------------------------------------22 附件：1、广告投入计划 2、促销预算计划 3、开盘前营销准备工作时间节点表 第一章 区域解读 一、总体市场分析----------------------------------------------------------------3 二、亦庄总体经济状况-----------------------------------------------------------3 三、政策因素解读----------------------------------------------------------------4 四、亦庄房地产市场分析-------------------------------------------------------5 五、亦庄小户型公寓市场调研-------------------------------------------------5 六、亦庄小户型公寓市场结论-------------------------------------------------7 一、总体市场分析 北京市房地产市场继续保持稳健增长的态势，在中心城区高企的价格驱逐下，客户不断向外迁移。亦庄的房价由2004年的4000余元/㎡涨至目前的6000元/㎡，由于市场供应趋于终结，房价将继续上涨。 马驹桥区域成为新兴市场开发区域。 二、亦庄总体经济状况 诺基亚、拜尔、可口可乐、中芯国际、京东方……全球50余家500强企业进驻。近2000家中国企业入住开发区。每天1.8亿元的高新技术产品，带着“亦庄”的印记销往世界各地 。全市出口排行榜上占具首位，占到全市总量的40％以上。到2010年 ，发区的销售收入预计达到3000亿元。 亦庄目前形成了以下五大支柱产业，入住的知名企业在拉动区域经济发展的同时，也为房地产市场注入中高端客户群体，并推动市场的稳健发展。 电子信息产业——诺基亚、朗讯科技、京东方、中国网通、中国数字电视联盟 光机电一体化产业——SMC、ABB、施耐德、GE 生物技术与新医药产业——拜尔、安万特、人类基因组北方研究中心、国家病毒生物中心 新材料与新能源产业——英纳超导、嘉捷恒信、大陆太极、中钞锡克拜 软件制造产业——北京经济技术开发区软件园以及软件工程师学院 三、政策因素解读 两轴——两带——多中心 根据北京市“两轴——两带——多中心”的规划，亦庄与通州、顺义为重点发展区域，其中亦庄以发展区域物流、专业服务、高新技术产业为主。这将改变亦庄以往单纯的卫星城的设定，一跃升格为城市“多中心”之一，对于协调与完善亦庄的城市综合发展具有重要意义。 北京市政府正式批复亦庄新城规划（2005～2020），明确指出以北京经济技术开发区为核心功能区的亦庄新城，是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，是辐射带动京津城镇走廊产业发展的高新技术产业中心。新城规划确定，整个新城人口规模控制在70万人左右，城市建设用地控制在100平方公里。亦庄原有规划住宅用地已经基本建设完毕，后续的住宅发展主要南移到南部新区和马驹桥镇，随着亦庄开发区的发展，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区。 亦庄已然完成了由区域向城市格局发展的蜕变，其战略地位得以确立，从而拉动整个区域的发展。轻轨线路的规划将极大地强化亦庄与北京市区的联系，从而进一步拉动区域经济的发展，且带动东南房地产市场的良性运行。（亦庄轻轨线路起于地铁5号线终点宋家庄站，目的地至次渠镇。途经丰台、朝阳、大兴、通州四个区和开发区，线路全长19.5公里）。 四、亦庄房地产市场分析 亦庄房地产市场的发展，最早可以追溯到1996年的燕景佳园和1998年的鹿鸣苑、听涛雅园等项目，而大规模的开发则是从2000年开始，目前已趋于成熟。 “市”外桃源：自然环境适宜居住。 低密度社区为主。除早期的燕景佳园外，亦庄项目的容积率平均值仅为1.3，因为产品大多是低层板楼，2002年后兴