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拆迁安置房买卖纠纷（一） 明法天下?2017-08-29 20:52 最近江宁区大量拆迁安置房陆续发放不动产权证，比如天景山、殷巷新寓、太平花苑、横岭新寓、东虹花苑、潭桥小区等等。 面对突如其来的不动产权证，买家本来应该开心才对，毕竟住了这么多年的房子，终于合法了。可是，当买家满心欢喜去找卖家过户的时候，却发现，卖家似乎另有所想。卖家，当初在卖拆迁安置房的时候，可能根本也没有想到会发证，面对突飞猛涨的房价，心中难免有失衡。这个时候就爆发了矛盾，买家要过户，卖家要收房或者加钱。看似无法调和的矛盾，该如何解决才能避免不伤和气有能把损失控制在最小范畴。 问题一：什么是拆迁安置房，能买卖吗？ 答：所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。 问题二：什么是小产权房、经济适用房？ 答：小产权房是什么意思，通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由 乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新 农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“ 商品房”。中国实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，它是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的销售对象是指具有当地城镇常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)的无房或住房未达标的中低收入家庭，其中优先出售给低收入家庭的无房或住房困难户。在南京经济适用住房管理办法有限制规定，南京经济适用住房购房人拥有有限产权。在购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 问题三：拆迁安置房买卖是否受法律保护？ 答：拆迁安置房买卖合同系买卖双方自愿订立且不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。 根据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。 问题四：拆迁安置房卖家拒绝过户，要求给予不菲的过户好处费，该怎么办？ 答：买卖合同是买卖双方协商一致形成的，如果不违背法律规定，那么约定的条款就是合法有效的。买家在支付了相应的对价后，一旦卖家具备了过户的条件，就应当按照合同约定履行过户手续。至于过户好处费，如果买卖双方协商一致那么给予适当的好处费也可取，如果费用过高，那么买家完全可以拒绝，从而通过法律程序来维护自己的合法权益。 问题五：如何理解、适用“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律规定？ 答：《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对于违反这一规定而进行房地产转让的合同效力问题，实践中掌握得并不一致。有的认为转让行为有效，其理由在于，这条规定是基于行政管理的目的而规定的，在理论上属于取缔规定，并不能否认转让合同的效力。有的认为转让行为无效，其理由在于，既然法律是这样规定的，就应该严格遵守。转让未依法登记领取权属证书的房地产，转让合同的效力不能一概认定为无效。根据《合同法》第五十一条的规定，这种转让行为属于无权处分，其效力也应当是待定的：如果出卖人以后办理了权属登记手续，即其以后取得了处分权，则转让行为的效力由待定状态转为有效状态；若出卖人以后无法取得处分权，则转让行为的效力才从待定状态转为无效状态。与会代表还认为，适用该规定时，具体可分三种情形处理。第一，基于生效裁判而取得的场合，因这种取得方式是法定主义的取得方式，公开作出、宣布的生效裁判客观上已经起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已经取得了房屋的所有权，虽未依法登记领取权属证书即将房屋又出售给他人的，无论是处分行为还是负担行为（买卖合同）的效力都不会受到影响，都应当是有效的。基于这种转让行为，虽然需要补办有关登记手续，但买受人