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天启开启：中建大厦广告方案思考 解决之道 中建大厦广告方案思考 目录Contents91目标确定[Objective]市场锁定[Target Market]23挑战[The Challenge]4品牌精神[Brand Print]5策略执行演进[Brand Idea] 目标确定[Objective]1 竞争者在哪里？潜在威胁？我们优势何在？ 阅读城市上海??中国海岸中点＋长江入海口。紧靠上海老市区背依全国占地1/3、本案生产总值＞1/3的长江三角洲??面对太平洋正对亚洲经济最发达的国家/地区,是世界了解中国的窗口,也是各国投资者进入中国的大门 阅读城市浦东??上海CBD，同时也是金融贸易中心世界第6大都市圈的重要组成部分本案??200多家世界500强企业20多家跨国公司总部或地区性总部80多家中外金融机构，数千亿资金注入??全市1/12的土地面积、1/7的人口创造了近1/4的GDP和工业总产值1/2强的外贸进出口额 阅读城市陆家嘴金融贸易区??功能:经济/金融/贸易等第三产业??包括金融中心区/竹园商贸区本案行政文化中心/龙阳居住区??区域发展迅猛，上海金融/办公中心??区域内可供建设的项目已经有限在建项目包括环球金融中心在内将成为06～08年上海办公楼市主流 业产三第业产二第业产一第阅读城市产业结构比例48%??第三产业成为上海经济发展的“主47%角”,城市经济结构渐趋合理,体现51%51%50%60%了经济可持续发展的特点。50%51%4950%2%48%48%40%城市基础建设2%30%1%2001年20%??05年投资开始逐步降温,城市基础1%2002年10%设施投资却快速升温4.05年上海市1%2003年城市基础设施投资7885.74亿元,比0%2004年上年增长31.7%,高出全社会固定2005年资产投资总额增幅16.9个百分点。 阅读城市黄浦[人民广场周边/外滩/延安东路]静安[南京西路]浦西顶级写字楼街区,[梅恒泰]核心跨国客户长宁[虹桥/延安西路]本案展览/贸易/物流为主,多0.45-0.70陆家嘴[金融贸易区]高品质金融机构卢湾[淮海中路]徐汇[徐家汇/肇嘉浜路]未来供应较少，新一轮CBD竞争中将落后量少且分散,科技类 供应比重浦东市场据半壁江山黄浦??小陆家嘴/竹园/世纪公园已规陆家嘴17%划建设近200万方31%卢湾12%??其中,小陆家嘴占22%，基本其中,竹园为甲级写字楼，多为只租不44%长宁售，出租率85%以上。徐汇静安21%6%13%??竹园占陆家嘴版块44%,甲级写字楼占70%以上，大部分只租不售，出租率80%左右。 竹园市场国际证券大厦华东国际汽车城国际证券大厦同盛大厦城建国际中心世纪凯厦中建大厦上海电力调度大厦 整体供求关系200153.3161.4151.6161.5146.9150105.610054.65052.6504936.523.502004年2005年2006年??06年办公楼销售供应比上年增长10% ，销售成交05 年减少3.1 ％，供求关系相比上年1:1.10 略有好转。??06年甲级写字楼租赁市场供应量明显回落，而需求量稳定增加，同比去年增幅3.8%，供求严重失衡。 整体价格走势170001.2157821.031500010.921356313213130000.806元/平米美元/平米/天90000.4租赁价格2004年2005年2006年租赁价格2004年2005年2006年??06 年办公销售均价同比上年基本持平，供求矛盾有所缓解+销售型写字楼外围化，是市场盘整的主要因素。??06年办公租赁价格较上年涨幅达15％，是自从2000 年以来，价格上扬的延续，特别近两年更呈加速成上涨趋势。 甲级写字楼空置率??上海甲级写字楼的空置率自2003年开始连续走低，2006全年有五幢甲级办公楼完工，总共带来约302480平方米的供给。但这些体量并不能满足目前供不应求的市场状况。 竹园市场未来三年甲级写字楼供应陆家嘴[金融贸易区]静安[南京西路]国际金融中心一期高宝金融大厦越洋广场第一金融大厦嘉里中心二期渣打银行大厦恒隆广场2期黄金置地大厦本案恒基兆业地产项目二十一世纪大厦廖创兴金融中心钻石大厦会德丰广场陆家嘴金融中心大厦招商银行大厦中融蓝天碧云富都大厦中国保险集团大厦平安保险大厦合生国际大厦 市场小结??虽然租赁市场需求尚属稳定，且价格看涨但前有狼，后有虎07年457399方+08年754392 +09年458300方未来3-5年内，办公楼市场将迎来供应高峰??静安/小陆家嘴将分别成为浦西/浦东竞争最惨烈的战场??幸好，我们可以看看别人的“甲级5A总部基地”如何实现 参照者：花旗银行大厦??汤臣一品正对面，花旗银行所在地??总层数：40层??总面积：12万