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地级市综合体的开发与运营规律 地级市综合体的开发与运营规律 一、我国地级市的消费特点?? 　　我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市：一类是发达城市例如深圳（属于特例）、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市；二类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河等；三类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口等。　　地级市消费一般特点　　1、生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少；　　2、地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。 二、地级市商业综合体的选址1、老城区选址　　一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 ??? 表1老城区综合体选址的风险控制 2、综合体在城市新区选址 　　我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示： ???? 表2城市新区综合体选址的SWOT分析 　　地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。 　???图　金华市金东新区　　新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。　　泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点　　发达地级城市具有中高端消费人群，例如东莞就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。 ????? 表4发达地级城市综合体物业模型 ?????? 表5中等发达地级市城市综合体 四、地级市商业综合体的建筑策划 ??? 以泉州城东城市综合体商业规划为例： 1、总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。 ???? 图泉州城市综合体鸟瞰图 2、在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之一）一体化设计，在功能方面考虑五星级酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。 ???? 图酒店及购物中心局部效果图3、在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合理布局。 ???? 图　泉州城市综合体街区效果图　　通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证。 五、地级市商业综合体招商与运营管理特点 位于江苏省西北部的徐州，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。 从《福布斯》“中国大陆最佳商业城市”发榜以来，徐州连年入选，并且4年间排名提升了43位次，平均每年以10进位直线上升，2007年更是攀升了12位，从徐州在福布斯榜上名次的变化中，人们可以感受到徐州发展的快速度。 人口：徐州全市总人口896万，其中市区人口160多万。 2006年人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。 徐州2006年实现商品销售173.21亿元，比上年增长31.7%，其中批发和零售业164.31亿元，增长32.8%。以汽车、信息通讯等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。 ???? 图徐州淮海路是核心商业街区 　　城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇以上在岗职工工资总额125.20亿元,在岗职工平均工资21864元,分别比上年增长16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。从城市经济实力和人口规模等角度看，徐州具备了发展城市综合体和现代购物中心的物质条件。 　　招商策略 ??? 以徐州综合体招商为例，首先确定业态规划和招商目标。 ???? 表徐州