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《房地产投资分析》作业答案 《房地产投资分析》作业一 一、要求 　　1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。 　　2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育 　　3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。 二、题目： 　　（一）计算题 1、某企业拟发行５年期债券4000万元筹资，票面利率等于市场利率为8％，计算：（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；（2）每年末付息一次，到期还本的终值；（3）每半年付息一次，到期还本的终值。 （1）单利计息，到期一次还本付息的终值； F＝P ＋ I ＝P ＋ P ? i ? n＝P×(1+i×n) 　　　＝4000×(1＋8%×5)＝5600（万元） （2）每年末付息一次，到期还本的终值； F＝Ｐ×（1＋i）n　＝4000×（1＋8％）5　＝4000×1.469＝5876（万元） 或F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,8%,5）＝4000×1.469＝5876（万元） （3）每半年付息一次，到期还本的终值。 F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,4%,10）＝4000×1.480＝5920（万元） 4、某套商品住宅90m2，售价9000元/ m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？ 已知： P＝90×9000×(1－30%)＝567000(元) i=5.58%÷12=0.4650% n=20×12=240 求：A=？ 　　解：A＝P×i×(1＋i)n÷[(1＋i)n－1] ＝567000×0.4650%×(1＋0.4650%)240÷ [(1＋0.4650%)240－1] ＝567000×03925.98(元/月) 5、某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金400万元 ，该公司的资金成本率为10%。（1）建成固定资产价值？（2）项目投资的现值？ 解： n=4 , i=10% , A=400万元 （1）建成固定资产价值（求终值 F=？） F＝A×[(F/A, i,n+1)－1] ＝400×[(F/A,10%,4+1)－1] 　　＝400×[6.1051－1]＝2042.04（万元） （2）求项目投资现值 P=？ P＝ A×[(P/A, i , n–1)+1]＝ 400×[(P/A,10% , 4－1)+1] ＝400×[2.4869＋1]＝1394.80（万元） 　　（二）问答题： 1、简述房地产的商品特性。 答：房地产的商品特征有： （1）位置的固定性（不可移动性）（不动产）。房地产在不同空间上不构成互为补充，互相竞争的关系。如广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充。位置在房地产开发经营中具有极其重要的作用。 （2）使用的长期性。因土地具有不可毁灭性，其寿命几乎是永久的。土地上的各种建筑物寿命较长，因而相对一般商品而言，其使用期较长。位置的固定性和使用的长期性使其成为相当理想的抵押担保品，同时也使房地产业较易获得长期融资。 （3）高价值性（投资金额高昂）。房地产行业的进入壁垒较高。房地产市场深受利率因素的影响。 （4）单件性（异质性）。没有两件完全一样的房地产。在房地产开发经营决策、定价等时要充分考虑这一点。 （5）供给的有限性（保值增值性）。因土地是一种稀缺资源。使房地产在一定程度上可抵御通货膨胀。 （6）房地产效用的多层次性。同属人们的基本生产资料和基本生活资料。个人消费品看：生存资料、享受资料、发展资料 （7）兼有消费和投资的双重性。人们购买房地产的目的可是消费或投资。 （8）合法性。占有、交易都要备案登记。 2、什么是房地产投资分析？简述房地产投资分析的内容。 答：房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容有： 　　（1）房地产投资分析的环境与市场分析 　　（2）房地产项目投资估算与融资方案择优 　　（3）房地产项目投资的财务分析 　　（4）房地产项目投资的经济费用效益分析 　　（5）房地产项目投资的风险分析 　　（6）房地产项目投资的社会影响评价和环境影响评价 《房地产投资分析》作业二 专业、班别：　　　　　　　　　　　姓名：　　　　　　　　　　学号：　　　　　 一、要求 　　1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。 　　2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育 　　3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。 二、问题 1、