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房地产投资与风险防范 　　摘　要:房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。 关键词:房地产　投资　风险 防范 一、房地产投资 1、房地产投资概念 房地产投资是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。它是将资金投入到房地产开发、经营、管理、服务中去，以期获得价高收益的一种经济活动。它的活动成果是形成新的房地产或改造利用原有的房地产；它的经济实质是资金的增值，是投资者通过房地产投资活动实现的投资资金的增值。 2、房地产投资的特征 房地产投资有着与房地产本身特点相关联的四个特征： 3、房地产投资目的 房地产投资是将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得高收益的一种经济活动。所以房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。而这些未来收益的来源渠道是多种多样的，可以来自于租赁经营，也可以通过房地产融资得以实现，还可以是用房地产免税项目抵补其他纳税收入所得到的收益，当然也可以是来自于房地产转售的净利润。具体包括：现金流量、避税收入、销售收益等。 4、房地产投资要素 成功的房地产投资应具备三个要素：时机、地段和质量，但这三个要素不是固定不变的，它们是动态的概念。 二、房地产投资的风险与防范 虽然房地产投资会有比其他投资更优越的地方，但同时这种投资也伴随着风险，这里所说的风险，不仅指资本的损失，同时还指预期收益没有达到所造成的损失。投资者所面临的风险是多种多样的，如自然风险与意外风险、财务风险、经营风险、市场风险、社会与政治风险等。由于对风险的预期和风险的态度不同，对房地产投资的风险所采取的规避和控制的手段就有所不同，其主要方法有 一、风险回避 房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性: 1. 风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。 2. 由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。 3. 避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。 4. 房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有: 一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。 二、损失控制 损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。 1. 预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1) 投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种