房屋地产开发企业应缴的税.docVIP

房地产开发企业应缴的税(3)--产品完工和收入确认(2009-02-10 22:17:21)? ??? ?? 目前对房地产行业有关企业所得税最近的规定是国家税务总局于2006年3月6日发布的31号文件，我们来看看文件里面对房地产行业完工以及确认销售收入的时限作了哪些规定： ? 一、符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：??? ??? 1. 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；??? 2. 已开始投入使用的开发产品；??? 3. 已取得了初始产权证明的开发产品。 ? 二、开发产品销售收入应按以下规定确认： ??? ??? 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　　 ??? ２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。??? ??? ３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ??? ??? 以上的该文件对房地产企业所得税的一些主要规定，按照该规定，房地产企业在所开发房屋的主体竣工验收后，其以前收取的作为预收帐款处理的购房款基本上都要确认销售收入，按实计缴企业所得税。那么，这样做造成的问题在哪里呢？我们再来看一看房地产开发的一般流程：房地产开发一般要经过如下几道环节： ? 一、取得土地、取得四证。二、开工建设。三、主体竣工。四、与施工单位办理竣工决算。四、取得预售证并开始销售。五、景观园林配套。六、精装修工程（如果是精装销售房屋的话）。??? ???个人评论: 国税发31号文件中，要求房地产开发企业确认收入的环节为第三个环节。即在建设主管部门对房地产企业的主体进行竣工验收后，房地产开发企业就应该确认销售收入。但是在这个环节上，房地产开发企业尚还未与施工单位办理竣工决算，还有部分园林景观、公用工程正在建设，如果是精装修房屋的话，其精装修工程尚未开工。试问，在这种情况下，房地产企业如何取得发票？房地产企业的成本如何能正确计算？如果其成本无法正确完整计算，确认了销售收入以后，其按照税法计算的利润又是不是真实的利润？??? ??? 会计常识告诉我们，在成本无法确定的时候，企业是不能确认其销售收入的；而税收规定告诉我们，成本不确定的情况下也必须要确认收入。所得税的征收是按照会计利润调整计算的，如果连会计的基本常识都不遵守的话，非要人为地制造出这么多税收和会计的差异，无奈!?? 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行政手续 ?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。 ?2、发放工作牌，办理考勤卡。 ?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。 ?4、将试用期人员带入用人部门。 四、用人部门指引 1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。 2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。 3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。 ?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。 5、公司有活动要及时告知试用期限人员。 ?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期 员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。 ----------------------------精品word文档