房屋地产开发企业应交的税金情况.docVIP

房地产开发企业应交的税金情况 1、契税：承受国有土地使用权的转让金（出让金）的3%-5%（岳阳市为4%），公司在取得土地证时已交纳234.4万元。 2、土地使用税：以公司实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 公司土地使用权面积70715.6平方米，所处地段为6元/平方米/年，商品房销售到个人后该商品房所占地面积不交土地使用税。 3、营业税：房地产销售收入的5% 4、城市维护建设税：公司所交营业税的7% 5、教育附加费：公司所交营业税的4.5% 6、土地增值税：转让房地产所取得的增值额和适用的税率计算征收 增值额：转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 扣除项目金额具体是指： (1) 取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2) 新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (3)期间费用，是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 (4)与转让房地产有关的税金。 (5)税法规定的优惠扣除。是指按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项之和的20％加计扣除。 应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 具体如下： (1) 增值额未超过扣除项目金额50％的 土地增值税税额＝增值额×30％ (2) 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ (3) 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ (4)增值额超过扣除项目金额200％的 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 目前湖南省执行的有两计算方法：一是核定征收，2010年6月30日前销售的按销售总额的0.5%（户型在144平方米下的）和1%（户型在144平方米以上的），2010年6月30日以后的按销售总额的5%征收，税负相当重，难于负担；二是查帐征收，就是严格按税法规定计算增值额按比例交税，公司向税务申请了查帐征收，因此在帐面上必须加大房地产开发成本。我考虑了一个方案，在不增加公司支出的前提下增加开发成本，税务不查实承建商成本，要求承建商以湖南昌友置业投资有限公司名义取得部份大宗材料（钢材、水泥等）发票，材料款也可由我们代付，加大基础工程成本、增加土地拆迁补偿款等来减少增值额，目前已私下和张文强项目部沟通。具体的帐务处理还得在平常的业务中逐步进行。 7、印花税： (1) 建筑安装施工合同的应纳税额=合同金额×0.3‰ (2) 货物购销合同的应纳税额=合同金额×0.3‰ (3) 产权转移书据的应纳税额=产权转移书据金额×0.5‰ (4) 营业帐簿的应纳税额。营业帐簿的印花税，分别按资金帐簿和其他帐簿计算。 资金帐簿应纳印花税应纳税额=（实收资本金＋资本公积金）×0.5‰ 其他帐簿应纳印花税应纳税额=帐簿件数×5元/本 8、房产税： （1） 从价计征：公司自用房产价值×1.2% （2） 从租计征：租金收入×12% 9、企业所得税：企业所得税税额＝应纳税所得额×25%，目前岳阳市执行的是核定征收，按销售总额的1.5%计征。如争取按查帐征收的话，可减少部份税金，但难度比较大， 岳阳现在还只有保利房地产是按按查帐征收，因为他是上市公司。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用