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房地产基础知识II——相关知识 1、商品房买卖合同有哪些基本内容？ （1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间 （2）总价款、付款方式、付款时间 （3）建筑面积、套内面积、分摊面积 （4）商品房销售方式 （5）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任 （6）发生变更的约定 （7）关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任 （8）合同约定面积与实测面积发生差异的处理 （9）违约责任 （10）户型图 （11）装修标准 2、购买商品房需要经过那些阶段和程序？ 目前，北京基本上各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的： 签订认购书，并按开发商的要求缴纳定金或预付款； 签订商品房买卖契约，按契约约定的数额支付房价款； 办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行签订贷款协议； 买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记手续； 验收房屋，办理入住手续：购房者按照与发展商的协议在入住前或入住后与物业管理公司签订有关物业管理的契约并交纳相应的物业管理费用及公共维修基金。 定金、订金有和不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？ 按《担保法》规定： 定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为了防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书上的约定向购房者追付定金。 订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。 目前，在北京楼市上无论是购买商品房还是购买经济适用房都有交纳定金或订金的做法，但是国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定，定金和订金的收取是买卖双方自行约定的。 4、物业管理费用包括 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费 （3）绿化管理费 （4）清洁卫生费 （5）保安费 （6）办公费 （7）物业管理点为固定资产折旧费 （8）法定税费 5、小区车位标准 普通住宅，在三环路以外，按每千户500个车位标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置 中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置 目前车位的价格不等，一般从6—15万左右。 6、商品房购买的付款方式 （1）一次性付款 （2）银行按揭（商业贷款、公积金贷款、组合贷款） （3）分期付款（建筑期付款） （4）其他付款方式 例如：5%首付款等 7、装修标准 主要是项目的基本装修情况介绍，如：大堂、公共走廊、窗、门等装修标准是作为合同的附件之一出现的。 8、商品房预售条件 （1）已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押 （2）持有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算，开放商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间 （4）同金融机构已经签订预售款监管协议 9、取得商品房预售许可证应当提交的资料和证件 （1）.开发经营企业的营业执照； （2）.建设项目的投资立项； （3）.工程施工进度计划； （4）.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料； （5）.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容； （6）需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准文件 10、房地产转让 房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋的所有权和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移给他人的行为。 11、如何办理房地产转让的手续？ （1）.签订书面转让合同； （2）.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请； （3）.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核审，并做出相应答复； （4）.房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费； （5）.房产管理部门合法过户单； （6）.当事人凭过户单办理过户手续，领取房地产权属证书 12、房地产产权 （1）城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。 （2）房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包