房屋地产估价理论与方法第八章：成本法及其应用.docxVIP

第八章　成本法及其运用【本章的特点】　　■考题所占分值大　　■理论性非常强，技术含量高　　■计算题多，难度大　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　　　 第一节　成本法概述　　　　本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握）， 成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。　　1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。　　本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。　　优点：价值易于区别项目构成，测算有依据　　成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。【2009年真题】　　提示：参见教材P269　　[答疑编号500434080101]　　『正确答案』正确　　2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。　　从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润　　从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润　　3.成本法适用的估价对象（掌握）　　适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目　　不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产　　4.成本法估价需要具备的条件（掌握）　　条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产　　注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整　　5.成本法估价的操作步骤（熟悉）　　弄清估价对象房地产的价格构成　　测算估价对象重新购建价格　　测算建筑物折旧　　求取估价对象积算价格　　在运用成本法时最主要的有（　）。　　A.区分计划成本和实际成本　　B.区分实际成本和客观成本　　C.结合实际成本来确定评估价值　　D.结合实际开发利润来确定评估价值　　E.结合市场供求分析来确定评估价值　　提示：参见教材P272　　[答疑编号500434080102]　　『正确答案』BE 　　　　 第二节　房地产价格构成　　　　房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。　　　　 　　1.土地取得成本　　市场购置下的土地取得成本（两项构成）：土地使用权购买价格，买方缴纳的税费　　征收集体土地下的土地取得成本（五项构成）：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，征地补偿安置费，相关税费，地上物拆除、渣土清运和场地平整费。　　征地补偿安置费用（四项构成）：土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用　　相关税费（四项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用　　征收国有土地上房屋的土地成本　　房屋拆迁补偿安置费用（五项）:房地产补偿费+搬迁补助费+过渡补助费+安置补助费+征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费（注：不含被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额）　　相关费用（四项）:房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费+政府规定的其它有关费用　　2.开发成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费　　3.管理费用,是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。　　4.销售费用，指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按售价的一定比例测算。　　5.投资利息　　房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息　　包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本　　投资利息的计算（五方面）　　应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费