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房地产估价方法 关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法 自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在2013年刚出台的“国五条”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产估价人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理地评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。因此要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法与假设开发法之间的概念、理论依据、适用对象及步骤的比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。 一、市场比较法 市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行房地产状况修正； 7、求取比准价格。 二、收益法 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可　源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。 收益法主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。应用收益法所需具备的条件是房地产的收益和风险都能够量化。 运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤： 1、搜集有关房地产收入和费用的资料； 2、预测估价对象的未来收益； 3、求取报酬率、资本化率、收益乘数； 4、选用适宜的收益法计算公式。 三、成本法 成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。 成本法