房屋地产估价教案 7.3-4.docVIP

房地产估价课程教案 第15课次 授课时间 第8周 星期三 课次 1 授课方式 （请打√） 理论课√ 讨论课□ 实验课□ 习题课□ 其他□ 课时 安排 2 授课题目（教学章、节或主题）： 第一章绪论 教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）： 要求：熟悉收益期限的确定；掌握净收益测算的基本原理；掌握不同收益类型房地产净收益的测算；熟悉净收益测算应注意的问题；熟悉净收益流模式的确定； 教学重点及难点： 重点：收益期限的确定：三种情况的处理；净收益的确定——基于租赁收入 难点：有租约限制的房地产价值求取 教 学 基 本 内 容 方法及手段 授 课 内 容 、 方 法 、 重 点 难 点 及 时 间 分 配 授课内容及时间分配： 7.3 收益期限的确定净收益的求取教学方法：课堂师生互动：课堂讨论板书设计电子课件讲义收益期限的确定净收益的求取有租约限制的第三节　收益期限的确定 　　收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。　　建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。　　土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。　　三种情况的处理：　　两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。　　建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。　　建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中约定的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值　　出让合同中已约定不的，以土地使用权剩余期限为收益期限第四节　净收益的求取 　　.净收益测算的基本原理（掌握）　　基于租赁收入测算净收益——投资法　　基于营业收入测算净收益——利润法　　对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益　　1.1 基于租赁收入测算净收益　　基本公式：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用　　相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用　　运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。　　　　运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）　　不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量　　不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）　　不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建项目　　不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量　　两个重要指标：　　可以通过市场提取法获得　　　　净收益率=1-运营费用率　　某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。【2006年真题】『正确答案』A　　A.521　　B.533　　C.695　　D.711 【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。【2008年真题】『正确答案』CDE　　A.电费　　B.物业管理费　　C.水费　　D.供暖费　　E.房地产税.基于营业收入测算净收益　　特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开　　与租赁收入测算净收益的区别　　潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入　　要扣除归属于其他资本或经营的收益　.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）　　出租的房地产净收益的求取　　计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用　　租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息　出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。　现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。　　【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元. 【2009年真题】『正确答案』D　　A.245 　　B.275