房屋地产企业异地拓展模式简析.docVIP

房地产企业异地拓展模式简析 ??? 在中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的2010年中国房地产百强企业中，绝大多数企业均是通过异地拓展而实现了高速稳健发展，其中名列“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”和“盈利性TOP10”的优秀企业，全部进行了异地拓展。本文通过对百强企业异地拓展模式的系统跟踪，综合出五种主要模式，对其利弊进行了简析，并给出了异地拓展的战略性建议。 ??? 异地拓展五种主要模式 ??? （一）根据地模式 ??? 1、模式说明 ??? 该模式聚焦一个省份，以全省地域为拓展目标，逐步拓展至绝大多数乃至全部地市，从而建立起稳固的根据地。该模式的代表性企业是建业地产股份有限公司。2009年4月29日，建业成功摘得鹤壁新区宗地。至此，建业完整覆盖河南省全部16个地级城市。 ??? 2、利弊简析 ??? （1）利：管理难度较小；产品、营销、服务等核心能力便于复制；人才易于招聘；企业文化便于传承。 ??? （2）弊：市场过于集中，存在“将所有鸡蛋放在同一个篮子里”之风险；固守一省，难以获得省外市场经验与资源。 ??? （二）区域深耕模式 ??? 1、模式说明 ??? 该模式以相邻若干个省市的特定区域为拓展目标，迈出了真正意义上的异地拓展步伐，可以视为根据地模式的升级版。该模式的代表性企业是江苏新城地产股份有限公司。创办于1993年的新城地产，起步于江苏常州，迅速成长于长三角经济核心区，目前已经发展成为覆盖上海、南京、苏州、无锡、常州五大区域市场的知名地产商，连续多年位居江苏省房地产企业综合实力之首。 ??? 2、利弊简析 ??? （1）利：拓展范围涵盖不同类型的城市，发展较为均衡；获取省外经验和资源，为进一步大范围拓展奠定了一定基础。 ??? （2）弊：风险依然相对集中，一旦该区域市场受到政策、经济或自然等因素的影响而进行深度下行调整时，企业正常经营将深受冲击。 ??? （三）蛙跳模式 ??? 1、模式说明 ??? 该模式是真正意义上的异地拓展。它不再局限于一省或一个局部区域的拓展，而是放眼全国，一旦发现合适的战略拓展机会，即刻快速跟进，呈现出蛙跳态势，颇有“千里跃进大别山”之神韵。 ??? 该模式的代表性企业是花样年。花样年于1996年在深圳启动房地产开发，凭借丰富的经验和卓越的能力，已成功扩张至中国增长最快的四个经济区（即成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈），目前专注于这些经济区发展房地产业务。 ??? 2、利弊简析 ??? （1）利：快速获得不同经济区的经验和资源，有助于成长为全国性公司。 ??? （2）弊：企业将在管理、产品、营销、客服、人才和文化等领域面临多重挑战。 ??? （四）“3+X”模式 ??? 1、模式说明 ??? 该模式以中国经济最发达的环渤海、长三角和珠三角等三个区域作为稳固的根据地，在这三个区域精耕细作；同时，紧密关注这三个区域之外的拓展机会，一旦发现有合适的机会，即可适时跟进。“3”就是三大经济区域，“X”就是其它区域的目标城市。 ??? 该模式的代表性企业是金地集团。金地集团自1988年成立以来，在很长的时间内一直专注于三大经济区域。该集团直到2003年以后才逐步启动 “X”，目前进入了武汉、西安、沈阳、长沙等地。 ??? 2、利弊简析 ??? （1）利：全国布局，主次分明，稳打稳扎，健康发展。 ??? （2）弊： “X”的价值加速提升，比较优势愈发明显，需要加大 “X”拓展力度。 ??? （五）全面开花模式 ??? 1、模式说明 ??? 该模式是异地拓展的最高形态：以全中国作为拓展目标，只要有合适的机会，就可顺势而入，呈现出全面开花之势。 ??? 该模式的代表性企业是万科。万科早年也是 “3+X”模式，但自2007年之后步入发展快车道。截至2009年底，万科已在全国30多个城市开发房地产业务，是拓展城市最多的房地产企业。进入2010年，万科考察了包括太原、贵阳、石家庄和乌鲁木齐等三线城市，今年目标是“剑指40城”。 ??? 2、利弊简析 ??? （1）利：全国布局，均衡发展。 ??? （2）弊：对于管控模式提出了更高要求。 ??? 选择合适的异地拓展模式 ??? 房地产企业须在战略发展目标和异地拓展模式之间进行科学合理的评估与搭接，选择适合自己企业实情的异地拓展模式，而管控能力和可支配资源是关键指标。如果不顾能力和资源而一味冒进，最终可能铩羽而归——顺驰即为一个典型的案例。但是，如果在能力和资源已经具备的条件下依然不敢前进，也会错失很好的机会——金地集团曾经长时间研究成渝经济圈和胶东半岛，但是迄今仍未进入，这亦是一个发人深省的案例。 ??? 一般而言，确定企业的拓展模式可从以下三个方面入手：