建立房屋地产市场健康运行长效机制.docVIP

建立房地产市场健康运行长效机制研究 摘要：基于房地产属性和发展现状的分析，提出在四个环节通过建立房地产市场健康运行长效机制，实现产业理性发展，关联产业合理成长，推动国民经济社会稳定发展。 关键词：长效机制　 理性发展　 垄断化企图 房地产业关联度强、带动系数大，已经成为我国国民经济增长的支柱产业，深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定。房地产同时也是生活必需品，如果居民的居住权得不到满足，社会稳定就会失去基础，会带来一定的社会危机。为了保障市民基本生活需求和经济社会的稳定发展，不能将房地产作为投机和投资的对象，必须从以下几方面建立房地产市场健康运行的长效机制，使其得到理性持续的发展。 一、科学分析需求，合理规划开发 需求分析是对所在区域性质、人口规模、中心城空间增长边界、发展时序、不同时期各年龄段人口数量，居民住房信息、住房困难人群等信息进行调查，并根据其现有住房条件和要求等，进行大量前瞻性和指导性的研究，对房地产需求进行经济性分析和预测，确定相关需求信息。 在需求分析基础上，结合城市在一定时期内的发展规模和方向，确定区域内某段时间新建项目和拆迁改造项目的规模，即确定房地产合理供应的基本规模，以满足该规划期内某年龄段及某些住房困难人群等的住房需求。 在需求分析基础上，分析土地开发强度，统筹考虑地块的环境与经济效益，分析开发建设时序和周边配套时序对土地使用经济性的影响，引导房地产合理有序开发。 在需求分析基础上，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等建设目标纳入建设规划中，调整土地供应结构，适当减少对高档商品房建设用地的投入数量，增加对保障型住房用地的投入数量，从总量上控制各类住宅的开发结构，满足不同居民对住房的不同需求，促成居者有其屋的城市格局。 二、完善土地批租和转让制度，调整政府财政收入结构 （一）打破垄断，完善土地批租和转让制度 不管是哪一类市场经济主体，只要能够控制某种资源，就具有垄断地位或垄断化企图。从地产市场的角度看，当地方政府将土地批租给房地产商，房地产商的垄断地位或垄断化企图就由此产生。同时，市场垄断力量的强弱来自于资源的稀缺程度。由于中国人多地少的特殊国情，土地资源极度稀缺，更强化了房地产商的垄断力量，开发商结成价格联盟，哄抬房地产价格。中国商品房市场在 2003 年前后的勒纳指数基本均在 0.4 以上，表明商品房价格早已严重偏离了边际成本，表现出垄断市场的特征。所以，想使房地产价格合理，就必须打破房地产商的垄断地位和垄断企图，在土地公开出让中，结合多种因素进行招标。 首先，研究确定合理的竞地价上限。基于对当地收入水平的调查，根据合理的房价收入比预测出合理的房价，再结合相关因素研究确定出合理的土地拍卖和招标的地价上限。近期，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果指出了现行中国房地产政策的问题。就房价来说，衡量房价高低最合适指标是房价收入比，国际上认为适宜的房价收入比为7：1。根据该研究报告调查推算，我国城镇的房价收入比为12：1，部分一线城市房价收入比高达25：1，居民在住房方面承受了巨大的经济压力。 其次，采用竞拍达到合理地价上限的同时对配套设施及承诺产品价格进行评定。如设置开发强度、绿地率、基础设施、公共服务配套设施、限房价和限套型等。其中限房价即房地产商应承诺如果获得政府的土地批租，将能够按照“平均成本＋合理利润”的定价方式确定其产品价格。还可考虑以法律的形式强制各家开发商公开住宅销售额、净收益以及相应的成本支出，使定价机制透明化，加强市场信息对称和自由竞争，防止开发商垄断哄抬房价。 最后，对开发商进行监管、评价和评级，作为日后招投标的参考依据。规划行政管理部门联合各相关单位依照强制性指标的规定和相关协议，制定科学的管理审批和核查流程，规范房地产企业行为，对违反规划的开发行为以及高出承诺价出售房产的坚决查处，加重土地闲置成本和转让成本，遏止二级土地市场的投机炒作，避免城市无节制地向外延伸。 （二）建立房产税机制，调整政府财政收入结构 自调整地方财政收入结构分税制以来，地方财政收入存在着层层上移的现象，基层收入来源不稳定，在这种情况下，土地财政应运而生。土地出让金成为地方政府收入的重要来源，普遍占到地方财政收入的一半以上。为减少地方政府对土地财政的依赖程度，在进行土地限价拍卖的机制下，建立房产税机制，调整地方政府财政收入结构。 在国外，房产税是地方财政收入的主要支柱，占到其地方财政收入的70%。房产税赋予政府长期稳定的财源，可调节地方政府从短期行为向长期可持续发展转变。政府可根据各房屋户型净收益制定累进型“房地产企业所得税制”，当垄断开发商由高价获取的额外利润不足以弥补因高售价所增的税负时，自然会使房地产价格回落到理性