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房地产公司如何进行设计管理 房地产公司如何进行设计管理 【摘要】针对设计管理的重要性 面进行论述 【关键词】房地产设计管理 中图分类号:F235.92文献标识码 韩东民美都控股股份有限公司浙江省杭州市310005 结合目前房地产开发的实际状况,笔者对房地产公司在项目开发中如何进行设计管理的几个方 B文章编号:1009-4067(2010)08-25O-02 房地产项目的开发由多个阶段组成,但对房地产项目影响最大的是设计阶段,项目风格如何由设计阶段决定,对城市的景观影响如何由设计阶段决定,今后客户人住的感受如何由设计阶段决定,建设费用如何也由设计阶段决定.现实中有许项目因为设计不好而滞销,有个别项目因为设计错误而而拆除,有很多项目因为设计不合理而使用成本居高不下,有许多项目因为设计原因边施工边改图拖延进度等等.相关资料表明,在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%-95%,在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为20%～30%.除了对造价影响外,设计阶段决定了项目的风格,效果,定位因此,设计阶段的管理是房地产项目管理的重中之重 一 ,目前设计管理存在的问题 (一)设计单位选择的随意性 每个设计单位都有自己设计的强项,不是任何设计单位都适合设计任何的项目,随着社会分工越来越细,这种多能化,万能化的设计模式逐渐被淘汰,设计向着专业化的方向发展.但由于当今房地产市场的急剧膨胀,每年开发面积的环比上升,有限的设计能力已远远不能满足房地产开发的需求,一般设计院的业务已排得满满,有的已排到一年以后,如果不考虑上述因素,设计单位的选择就难免随意,最后选择的设计单位一定不是最合适的设计单位. (二)设计理念缺乏有效沟通 每个项目均有其本身的特点,设计理念应体现该项目的人文特点,区 域特点,地理特点,物业特点等综合因素进行设计但现在设计院的设计人员,大多数坐在办公室里,与外界脱离,从事着绘图工具的角色,很难从项所在地进行切身体会,将每个项目的不同特点在设计中予以体现,而房地产开发公司也缺乏与设计单位的有效沟通,结果就形成了,画图的只管画图,开发的只管开发,销售的只管销售,最终的设计要出成色简直是不可能的事. (三)设计水平急需提高 一个项目的设计,需要建筑,结构,给排水,暖通,消防,智能化,市政,绿化等许多专业的配合才能完成,目前,许多设计单位的设计人员并不 到位,到位的设计人员专业水平并不到位,专业水平到位的设计人员并非全身心只做一个项目,在这样的前提下,进行共同设计的图纸一定存在缺陷,最常见的就是”错”“漏”“碰”“缺”,根据存在着”错…漏”“碰…缺”的图纸施成本一定增加,进度一定延迟. (四)设计任务书编制质量不高 设计任务书是指导项目设计的主要文件,由于专业性较强,现实中很 少有房地产公司能编制高水平的设讨怔务书,由于设计任务书中对相关的指标,功能,业态,定位,用材等不明确,设计单位仅仅根据获取土地时的详规进行设计设计失去了明确方向,最终导致与目标相去甚远. (五)设计文件评审过于粗糙 设计文件完成后,一个非常重要的工作是对设计文件进行评审,但遗 憾的是,许多房产公司对设计文件的评审未引起足够的重视,往往会采用以下几个方法对图纸进行评审:1,由工程技术人员对图纸进行审核.2,依托图审单位进行图审.3,在施工时由施工单位发现问题再到设计院进行修改第一种方法,评审仅局限于工程技术人员,没有设计人员,造价人员,材料人员的参与,缺乏全面性与客观性.第二种方法,评审的侧重点在图纸是否符合国家或地方强制性规范,仅从规范方面进行审查,缺少市场的溶人度.第三种方法,审查的侧重点仅在于是否能够施工,是否便于施工,缺少设计功能等方面的评审.经过这粗糙评审后的设计文件用于报批,施工,很难深度提高设计图纸的质量,也很难在施工中避免返工现象的出现. (六)设计文件管理松散 设计文件是形成项目实体的书面文件,是竣工结算和项目存档的唯一依据,从目前项目设计的实际情况来看,由于所有的设计文件均有错误,每个项目在竣工时总会出现大量的修改图,联系单,这些资料是最终竣工图形成的依据,但由于时间较长,人员变动等因素,设计文件管理出现重复,交叉,制失,遗漏等现象,导致维修时找不到最终的竣工图,结算时资料不全而导致无法进行正常结算. 二,如何有效做好设计阶段的造价控制 根据上述存在的问题,如何有效做好设计管理是我们急需解决的问题,现结合项目实际提出以下解决方案. (一)如何选择一家好的设计单位 选择一家好的设计单位,可以省却以后很多的麻烦,进而为有效控制 造价做好准备.如何选好设计单位,我认为应从以下几点着手: 1,了解设计单位部门设置及人员构成,一个项目的设计需要有建筑, 结构,给排水,电气,消防,暧通,智能化,市政,绿化等组成的设计团队 才能完成,但现在很多设计公司部门设置不