《物权法》实施对房屋地产业的影响.docVIP

《物权法》实施对房地产业的影响 吴静 律师 《物权法》已于2007年3月16日第十届全国人大五次会议高票通过，并将于今年10月1日起实施。《物权法》是一部定纷止争、充分发挥物的效用的基本法律，它与老百姓的日常生活息息相关，也将对房地产业带来巨大的影响。笔者认为，物权法对房地产业的影响主要有以下几个方面： 一、关于土地出让方面：开发商获得建设用地的成本将有所提高。 1、土地出让市场将更加规范。《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 实际上，早在2002年7月国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》就已经有此类规定，《物权法》将这一部门规章的内容上升为国家法律，使之具有了更强的法律效力。这说明国家将切实加强土地调控，制止违法违规用地行为。 该条款也意味着开发商获取土地的途径将更加公开化和阳光化。以往，一些没有经济实力的小开发商依靠某种关系拿到低价地块，进行房地产开发获取暴利，最后因资金不到位造成烂尾。这种现象在房地产市场屡见不鲜。物权法实施后，对于有较强经济实力的房地产开发商而言，应履行好。 2、严格的土地管理制度预示建设用地更加紧缺。《物权法》第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”对于耕地的保护问题，我国的《土地管理法》专门在第四章规定了国家实行总量控制、耕地保护的制度。《物权法》再一次强调严格限制农用地转为建设用地的行为，这预示着以后建设用地将更加紧缺，国家需要加快存量地和闲置土地的开发和利用。在建设用地紧缺，建设前期投入的成本上升的同时，开发商在开发过程中需要更加充分地了解法律及政策影响，合理、规范地规避投资风险。 二、关于征地拆迁方面：被拆迁人权益得到更好保障，征地拆迁难度增大。 《物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。” 这些规定突出保护被拆迁居民的权益特别是弱势群体的权益。但是对于没有大量土地储备的开发企业而言，意味着取得土地的代价会越来越高。比如，拆迁户将更多地拿物权法保护自己的权益，城市拆迁的难度会增大，不仅会增加开发成本，而且会延缓房地产开发的速度。而对整个行业，洗牌加速在所难免。 此外，值得注意的是，房地产开发可能遭遇项目开发是否属“为公共利益需要”之争。《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产”。对于开发商而言，不得不考虑拟投资的项目是否存在该法律风险。 三、关于商品房小区建设方面：商品房的质量和相邻权将更受重视。 1、关于住宅建设用地使用权到期后自动续期对开发商的影响。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期”。“自动续期”延续搜狗的是建筑物使用权的权限，如果土地使用期届满，土地上的住宅仍然完好，土地使用人无需再申请，也无需进行繁琐的审批程序，就可以维持原有的建筑物的状态，继续使用住宅。该条款的规定，使得老百姓更加青睐牢固的商品房，质量就成为老百姓购买住房的一个尤为重要的因素。以前，开发商更多的是关注商品房是否通过验收合格，物权法的实施，基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，开发商就不应仅仅只是关注是否验收合格问题，而应更加注重产品质量，提升房屋的内在价值。在对外营销中，应着力推出“耐久性”更强的优质楼盘，这样开发商才会立于不败之地。从长远来看，此规定对于促进房地产市场的发展也是大有好处的。 2、关于相邻权对开发商的影响。《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 以前，开发商在土地出让后往往通过修改或调整总平规划方案等方式提高宗地的容积率，以达到谋取更大利润的目的。容积率的改变往往会造成对业主相邻权利的影响，而开发商往往只考虑修改或调整总平规划方案如何通过行政主管部门批准的事宜。《物权法》实施以后，开发商不仅要考虑行政主管部门的合法审批问题，同时也应充分考虑到相邻权的通风、采光和日照问题。因为即使规划设计得到批准，如果影响了他人的通风、采光权利的，他人也可以权利被侵害为由追究开发商的责任。 四、关于商品房销售方面：设立预告登记制度，商品房交易市