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Chap6,房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。 　　【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年　　（2）现有合同是否应该违约　　目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。　　如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为　　2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元　　2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元　　2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元　　这些违约多获得的收益现值之和为　　21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元　　违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。　　（3）现有合同的收益现值　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。　　收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2　　+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）　　（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为　　客观收益年限＝40-2-5＝33年　　基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）　　收益现值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）　　（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元） 案例2，如何求折现率 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。　　表5-1　净收益与售价交易实例 可以实例 净收益（元 /年·平方米） 交易价格（元/平方米） 资本化率（%）净收益与售价比率法 1 418.9 5900 7.1 2 450.0 6000 7.5 3 393.3 5700 6.9 4 459.9 6300 7.3 5 507.0 6500 7.8 　对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： 　　r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 　　=7.32%  案例3，由房屋净收益减建筑物净收益得到土地净收益，估土地使用权价值 　　[例5-4]某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。　　[答疑编号912050303]　　【答案】　　1.选定评估方法　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 　　2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际