afp考试《金融理财原理》第九章知识点：房屋地产投资.docVIP

　　一、AFP考试章节知识点：房地产转让相关租税规定 　　①个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税 　　②单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5%的营业税及0.5%的教育与城市维护建设税 　　③自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 　　④个人转让房屋财产所得，应按20%税率缴纳个人所得税 　　⑤房产税采用比例税率: 经营自用为房价1.2%;出租为房租12%，个人所有非营业用的房产免征房产税 　　⑥个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。 　　⑦个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。 　　二、AFP考试章节知识点：房地产新政策(2006年6月1日以来) 　　1. 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 　　2. 购房不足5年转让，须交全额营业税 　　3. 空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物 　　4. 90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成 　　90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成 　　5. 土地闲置2年将被收回使用权 　　6. 各城市年内建立廉租住房制度 　　三、AFP考试章节知识点：投资房产的优缺点 ? 优点 缺点 1)?成功的象征，心理的满足 1)?变现率低 2)?自我居住使用 2)?交易费用高 3)?房产增值 3)?管理维护麻烦 4)?保值抗通货膨胀 4)?房产贬值 5)?安全性高 5)?房产价值缺乏标准 6)?杠杆作用 6)?房产法令手续复杂 7)?税赋减免 7)?缺乏房产信息 8)?自我控制权 8)?投资金额较大 9)?分散风险 9)?政府介入太多 10)?普遍熟悉的投资渠道 10)房产投资者的形象不佳 11)?个人偏好 11)?出租收益率不高? 　　四、AFP考试章节知识点：投资房地产出租的考虑因素 　　1、投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。 　　2、买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 　　3、房价×利率=资金的机会成本，折旧可以房价的2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。 　　4、购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。 　五、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-成本法 　　1、土地： 　　开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润 　　总建筑面积=用地平米×容积率 　　单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积 　　税后成本还要加上土地增值税与营业税 　　2、建筑物 　　单位建筑面积建筑成本： 　　新房(2003年全国平均1,273元) 　　二手房=新房成本-折旧率×使用年数 　　若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本 　　单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价 　　六、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-收益还原法 　　房地产总价=房租/市场投资收益率 　　不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水; 　　常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动; 　　房租应是扣除必要成本后的税后净收益; 　　可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价; 　　通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。 　　七、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-市场比较法 　　待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格 ×房龄调整系数 ×地段调整系数 ×议价系数; 　　比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数; 　　不同楼层或地段，亦需调整; 　　以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整 ; 　　一般估价公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。 　　八、AFP考试章节知识点：影响房产价格涨跌的总体因素 　　1、需求面因素 　　人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加 　　国民收入的增长与分配结构 　　住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限 　　利率水准：低利率刺激需求 　　通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加 　　资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标 　　2、供给面因素 　　国家计划，土地使用分区，土地使用期限 　　地理位置，区位的相对供给 　　房产短期供给缺乏弹性。 　　建筑材料器械的生产供应 　　历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权 　　政策的转变：-如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等 　　九、AFP考试章节知识点：房产投资的供给者与需求者 　　1、供给者： 　　现房或期房: 建筑商、政府、投资者、中介