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论环境因素对房地产评估价值的影响 20世纪80年以后，美国等西方国家开始重视环境因素对房地产评估价值的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。随科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测量技术的日益完善，人们要求对受污染的产进行客观估价，以便体现市场。）为了便于估价师记录所观察到影响标的物的环境因素，美国估价师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《环境保法》（1989年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。国的房地产业正处于快速发展阶段, 在市场强劲需求的拉动下, 许多位于旧城区的工厂先后搬迁让位于商业和住宅, 即所谓“退二进三”的旧城改造政策。开发商往往看中的是搬迁工厂的优越地理位置,但是对这些企业在长期运行过程中对本地和周围环境造成的污染,以及污染对未来商业和住宅的影响很少顾及。这就使得消费者在购买这些地区的不动产时冒着很大的污染损失风险, 这种风险损失最终会转嫁到各个阶段的消费者身上。工业用地的污染往往与工业的性质有关例如钢铁企业带来的重金属污染化工业带来的各种无机和有机化合物污染等商业用地的污染一般小于工业用地污染并且往往通过商品的运输储存和销售过程中的泄漏遗弃事故等环节造成的污染住宅污染主要来自住宅建设装修和生活垃圾造成的污染此外根据污染物的时效性可以分为暂时的短期的和长期的例如噪音和空气污染可以看作暂时的因为污染源一旦得到控制污染很快消失水污染一般要持续相当一段时间,时间长短很大程度上取决于自然净化能力土壤和地下水污染即使在污染源被清除后还会持续相当长的时间这种长期的污染对不动产的价值影响最大,因此也是估价师在估价过程中分析的重点如因轻轨和高速公路通车造成的噪音污染，使道路两侧的房地产业主在夏季无法开窗通风，开发商不得不为其安装隔音玻璃。安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。 1