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日本住宅公寓单元改造现状 The Situation of Apartment Renovation in Japan 撰文 Takahiro Sakuarai,M.Eng. ICHIURa Housing Planning associates,Japan（(日本市浦住宅与城市规划设计事务所) 翻译 郭韬 万子昂 中国建筑设计研究院 摘 要 日本现在大概有600万套公寓单元，最早的建于40多年前。过去很多旧的公寓已经被拆毁，新的建 筑取而代之。但日本正逐渐认识到旧公寓单元翻新利用的重要性，目前正通过商业模式、技术发 展、政策援助的积极研究，力争把改造的尝试推广到更广泛的领域。 关键词 改造 公寓运营模式 长生命质量旧住房 引言 通常来说，为了维护公寓建筑状态良好，业主协会最近开始在建 第二次世界大战之后，日本公寓建筑单元的建设逐年增长，最近 筑的共用部分实施维修，比如在建筑屋顶铺设防水材料、维修外墙开 每年新建 15 万 ~20 万公寓单元。目前为止已经有大约 600 万公寓单 裂、墙面涂漆、清洁管道。但是如果建筑的抗震安全性不足或者隔热 元，最早的建设于 40 年前（图 1）。 性不好，维修就会非常困难。 这些老的建筑与新建建筑相比基础设施和建筑性能都很差，但老 日本国家建筑规范修正案和其他法律有：1980 年节能法案（第 建筑往往位于当地最好的位置。很明显，通过改善性能、设施以及室 一版）、1981 年日本国家建筑规范收录新的抗震设计、1 2 年节能 内装修和设备来更新是这些老的公寓单元的潜在需求，这也就是所谓 法案（第二版）、1 年节能法案（第三版）、2004 年病态建筑、 的“改造”。 2007 年节能法案（第四版），这些修正法案的目标是提高建筑性能。 大部分日本的公寓楼都是用钢筋混凝土或钢骨混凝土梁柱建造起 另一方面，建筑业主是管理所有单元的，但他不会被强制去改善 来的，另一方面，结构框架的设计考虑了模数协调，它们的填充物是 这些单元，他们不关心隔热、病态建筑综合症、低效率的设备以及如 由易加工的材料组成，比如木头、石膏板、胶合板等，所以最初的日 各层标识障碍等问题。因为没有激励机制，所以日本的旧建筑单元的 本公寓建筑是便于改造的（图 2）。 循环利用率要低于美国或欧洲（图 4）。一直以来只有很少的一些维 但是日本房屋部门很长一段时间内都把资金集中在新建建筑方 修和表面材料的更换工作在实施，全面的改造工作非常稀少。但是最 面，这是因为公寓建筑在大约 20~30 年间会失去价值（图 3），所以 近改造市场有所发展，日本逐渐认识到把老的、质量好的住宅单元改 公寓的所有者不会投资去改善这些老的公寓单元，尤其是建于 1981 造成舒适、现代的公寓比建一个新的价格可以更低，因为一些老的建 年之前的公寓抗震性和隔热性往往不如 1981 年之后的。并且改造这 筑地理位置、周边环境、建筑风格以及基本性能比新建的更好。 些建筑的共享部分非常困难，如门、窗、管道等，因为涉及到产权以 1 一个新的改造运动——公寓建筑的三种商业模式 及相关法律文件。 （1）类型1：整体建筑改造 上述原因就会产生两种情况：1）老建筑及其环境和氛围的消失； 基于位置和基本性能表现，如抗震性、单元尺度等一些不容易改 2）如果业主不能负担拆迁的损失，居住者就需要被迫忍受不便和不 造的因素，这些公司选择并购入了 shataku（这是一个股份制公司拥 安的生活，或者这幢建筑被空置。这种情况会导致建筑的持续恶化。 有的出租公寓建筑，比如为职工提供宿舍）。然后 shataku 被改造成 图1 既有新增公寓单元 图2