房地产投资项目后评估初探.docVIP

房地产投资项目后评估初探 陈海 一、摘要 房地产项目投资后评估，系指是在房地产项目投资完成之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断已完成项目的最终实现情况，以及对项目的前评估（即可行性研究）和相关决策的正确性作出一个客观的评价。它是项目全生命周期评估的一个重要组成部分，对于学习和吸取经验、教训，提高未来项目决策的准确性以及项目的预测和管理水平是非常有帮助的。因此，建立项目后评估体系，及时总结经验，调整策略和方法，显得尤为重要。本文在借鉴他人经验基础上，对房地产投资项目后评估开展了一定的探索，特别是在房地产项目后评估的指标设置方面，本文将分两种方案分别进行研究，并设置相关的后评估指标，初步建立起了房地产后评估指标体系。 二、房地产项目投资后评估的主要内容 房地产项目投资后评估的内容包括：项目目标设想是否合理；项目采用的技术方案是否可行；项目策划、项目评估、项目融资、项目实施及商业项目运行工作中的得失及其原因；项目中财务和经济方面的成本、效益预测与实际收支的比较分析；项目对社会、自然环境等方面的影响与预计情况发生偏差的分析；对项目的前景展望与建议等。根据房地产项目的实际情况，大致有两种评价方案：一种就是在项目竣工结束后对项目运营的整体效益、效果和影响进行预测、分析，从中发现问题，分析其原因，总结经验；另外一种就是按照项目的生命周期，对项目从策划决策到最后的运营过程，分阶段进行具体评价分析。 1、第一种后方案中，后评估内容可以包含以下几点: （1）经济效益评价：财务效益分析评价、经济效益分析评价等. （2）环境效益评价：项目的污染控制评价、区域的环境质量评价、自然资源的利用评价、环境管理能力评价等。 （3）社会效益评价 ：就业影响评价、居民的生活条件和生活质量评价、地方社区的发展评价等。 （4）商业运营评价：针对规划的商业性房地产项目经营定位与实际情况比较的评价；商业性房地产微观经营主体的布局、微观经营主体的选择以及租金的制定和管理后评估。 （5）管理模式评价：组织结构形式的评价、对人员的评价、组织内部沟通、交流机制的评价、对激励机制及员工满意度的评价、组织机构的环境适应性评价等。 （6）持续性评价：项目可持续的制约因素分析、项目可持续的必要措施和建议等。 2、第二种方案中，后评估的内容可以包括以下几点: （1）目标评价：评定项目原来预定目标的实现程度。 （2）策划与决策 ：拓展报建工作的总结评价、项目可行性研究的总结评价、项目总体策划的总结评价、项目前期策划与决策的经验教训等。 （3）准备阶段：项目勘察设计的总结与评价、对项目投融资方案的评价、采购招投标工作评价、开工准备的评价等. （4）建设实施阶段：合同执行的分析评价、工程实施及管理评价、项目资金使用的分析评价、项目竣工评价等。 （5）运营阶段评价：项目经营管理状况、项目经济、社会、环境、效益评价及预测等。 三、房地产项目投资后评估指标体系构建 1、指标体系设置的原则 设置评价指标，应遵循如下原则: （1）科学性原则：指在设置指标时，体现合理性、准确性、全面性的要求。 （2）一致性原则:评估指标体系必须与反映的对象即社会发展一致或者相符。 （3）实用性原则:即在设计后评估指标体系时要以实用为原则，要以能切实反映投资效益、管理水平和决策质量为原则。 （4）可行性原则:指标体系的目的在于指导实践，为便于推广应用，必须具有操作的可行性。 （5）可持续性原则:在设置评价指标的时候，应当考虑到项目今后的发展趋势，从项目可持续发展的角度出发，设置相关的评价指标。 2、选择指标的条件 （1）可观察条件:指标必须具有明确的含义和统一的统计口径，可运用一定的统计程序得出其指标值。 （2）关联性条件:这一条件要求无论在什么情况下，指标值的同向变动与社会进步紧密相联。指标值增长意味社会进步时，这一指标称之为正向指标。在选择评价指标时，只需把一些主要的、最能反映该行业的指标选进去，把与系统关系不大或无关紧要的指标因素剔除出来。 3、后评估指标体系构建 根据上面的阐述我们知道，房地产项目投资后评估大致有两种方案，根据这两种方案，从不同角度，分别设计出两种不同的后评估指标体系。 （1）根据第一种方案，可以设计以下后评估指标: 一般说来 ，对于普通的项目评估必须考察的因素主要包括项目的实施效果、经济效益、社会效益、环境影响，管理体系等因素。受篇幅限制，本文仅介绍经济效益、社会效益、管理体系等评估指标。 A.经济效益后评估指标 经济效益后评估是房地产项目后评估的核心内容，是指对投产运营的房地产项目投资经济效益的再评价，它是以项目建成投产后的实际数据为基础，重新预测项目生命期内各项经济数据，计算出各主要投资