土地资源评价（下）.pptVIP

3、 成本逼近法 成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。 成本逼近法的基本公式如下：P = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 式中： P： 农用地价格；Ea：土地取得费；Ed：土地开发费；T： 税费；R1：利息；R2：利润；R3：土地增值 4、剩余法 剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。 基本公式：P = A―B―C 式中：P：待估农用地的价格；A：总开发价值或开发完成后的农用地的总价格 B：整个开发项目的开发成本；C：开发者合理利润。 5、 评分估价法 农用地价格是各种因素互相作用的结果，因此，评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价的着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。 6、 基准地价修正法 基准地价系数修正法的公式；P = P0 ×（1±∑K）× Kt× Ky 式中：P ：待估农用地价格；P0 ：基准地价；∑Ｋ：宗地地价影响因素修正系数和； Kt：交易期日修正系数；Ky：年期修正系数。 7、选定估价方法，试算宗地价格 估价人员应熟知、理解并正确运用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法等以及这些估价方法的综合运用。估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告。 五、城镇土地分等定级 城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。 土地等反映城镇之间土地的地域差异，它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间排列的。 土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异，并据此划分出土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。 六、城镇土地估价 城镇土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。 城镇土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 1、土地估价技术途径 2、收益还原法 3、市场比较法 4、成本逼近法 5、剩余法 6、基准地价评估 7、路线价 8、基准地价系数修正法 第五节 土地承载力评价 土地承载力在这里是指土地人口承载力，它实质上是考察一定区域内，特定的土地生产潜力和投入水平条件下可能生产的食物总量与人均消耗量的总和之比的一个动态估算。 一、土地人口承载力的概念 土地人口载力是在一定时期，不同消费水平下，单位面积的土地所能持续供养的人口数量。它反映一个地区，在一定消费水平下，单位面积的土地所能供养的最大人口数量。 二、土地人口承载力的研究方法 目前，土地人口承载潜力的研究法常采用农业生态区法。 （一）农业生态区法的概念 农业生态区法是联合国粮农组织协同联合国基金会和国际应用系统分析研究为进行土地适宜性评价，计算作物光温生产潜力和计算土地生产潜力而创建的一种方法。 农业生态区是指按气候、土壤、地形、水文等土地自然特征的异同原则而划分的一个区域（亦可称为农业生态单元、土地评价单元、制图单元），每个生态区内的自然特征基本一致。农业生态区是通过气候图、土壤图、地形图、水文图和土地利用现状图件的叠加而成的；农业生态区的划分，主要借助于地理信息系统Arc／Info、MapInfo、MapGIS等软