购物中心布局及动线研究精华.pptxVIP

九洲远景商业管理机构简介购物中心布局研究九洲远景 上海 2010年08月九洲遠景商業管理機構大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的商业模块概念发展购物中心商业规划销售支持区域设计动线设计购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的购物中心布局方法工作内容阶段成果阶段物业条件假设商业概念确定第一部分商业模块概念发展购物中心模块布局12购物中心的物业指标假设业态面积占比、目标客群定位等租户需求访谈业态特性分析34商业业态多维度分析租户面积及楼层需求访谈、位置需求人流动线设计中庭设计56购物中心动线设计第二部分动线设计人流动线的类型及其设计参数中庭的类型及其设计参数物流、消防设计7物流、人流通道设计原则及输入参数购物中心落位第三部分销售支持设计配套设施、销售支持设计8资料来源:九洲远景分析第一部分九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图购物中心初步落位图物业条件假设购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……）商业业态多维度分析租金水平与面积需求消费频率与消费类型业态特性分析行业/子行业/业态面积占比主题模块落位目标客群定位商业概 念购物中心初步落位图租户面积及楼层需求访谈租户位置需求 租户需求资料来源:九洲远景分析商业体量：建筑面积、单层面积、总层数建筑类型：封闭式、（半）开放式本项目需要布局的购物中心是什么样？入口位置：主入口、次入口的数量和位置停车场：停车场类型及面积物业条件假设中庭：中庭类型及数量其他：……物业条件假设1确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象物业条件假设输出结果输入条件资料来源:九洲远景分析商业概念定位2结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向商业概念定位行业/子行业/业态面积占比本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表主题模块落位本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局目标客群定位本项目目标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等确定购物中心的内涵（租户、客群）资料来源:九洲远景分析基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容举例依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，对模块/子模块进行规划，包括：在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向各模块/子模块的布局和相邻关系通过从整体到模块/子模块 top-down 的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性某购物中心模块 1模块 2模块 3模块 4子模块1子模块2子模块3举例 – 某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成资料来源：九洲远景金鸡湖项目第二阶段报告业态特性分析3九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图业态特性分析购物中心儿童娱乐SPA 足疗KTV影院健身瑜伽美食广场家庭餐饮商务餐饮主题餐饮高层区课外教育1慢摇酒吧租金水平剧院西式餐吧专业百货儿童早教儿童摄影美容美发多维度分析体育用品儿童服装3C数码体育用品2面积需求儿童家居及用品中层区家庭耐用品品牌店3中式餐吧/茶餐厅儿童玩具礼品消费频率服装服饰服饰配件化妆品药妆店4消费类型中式快餐西式快餐Body shop低层区食品专业店便利店主题酒吧音乐酒吧资料来源:九洲远景分析书店3C数码品类杀手店品牌多品类组合店食品杂货专业店儿童家居及用品化妆品品类杀手店家庭耐用品品牌店家庭耐用品品类杀手店办公用品Body Shop连锁超市药店化妆品精品超市服饰配件专业百货儿童玩具礼品体育用品儿童服装便利店药妆店服装服饰3C数码百货主力店家电大卖场支持租金水平-面积需求相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图租金水平第一片区高中高第二片区中中低第三片区低面积需求1001-3000501-1000≥3