关于商业地产售后返租等资料.docVIP

伴随着对售后返租营销模式的一片争议，商业地产近两年来一路狂飙，而来自中小投资者的一个疑问是：开发商许下的高额回报能在多大程度上兑现？ 　　商业地产投资热潮 　　在这个崇尚财富的时代，面对能带来高额回报的投资项目，有多少人能经受得住诱惑呢？ 　　1月13日，在省城一家知名度颇高的写字楼销售处，记者见到了投资者老林，他正和妻子一起与售楼小姐热烈地讨论着投资的利弊。 　　老林告诉记者，他两年前就曾投资过商铺，但并没有成功。“当初花了40多万元买的商铺，到现在20万出手也没人要。”有了上一次投资商铺失利的教训，老林现在谨慎了许多。如今，他又把目光瞄向了省城近两年开始兴起的写字楼，“我的感觉是买商铺风险不小，现在商业竞争这么激烈，今天这个超市倒闭，明天那个商场关门，比较起来投资写字楼还稳妥一些，起码经营上的风险应当小一些。” 　　但有一点让老林觉得不踏实的是，售楼小姐开出的售后返租方案让他感觉有点悬，“6年收回成本，15年后房产增值2倍。”他告诉记者，当初买商铺时开发商也是这样许诺的，所以他最后决定再详细考察考察。 　　老林只是省城众多投资者中的一员，他们对商业地产投以浓厚兴趣的动因在于这实在是一块诱人的蛋糕。“看看那些最早在福兴阁、天元名品投资买商铺的人，不仅很快收回了成本，而且还翻了好几番。”正是这些成功个案的示范效应，才使得近几年来一批批个人投资者加入到商业地产的投资队伍中来。 　　而在这其中，最能打动投资者心扉的就是售后返租的销售模式。 　　售后返租的渊源 　　近几年，在许多城市，各类售后返租项目遍地开花，火暴异常，“只需投入5万元，每年回报5500元，第五年返回成本”、“今天的80000￥=明天的80000＄”、“今天你投入3万，3年保你净赚2万”等等广告语让投资者眼花缭乱，怦然心动。 　　作为商业地产的一种主要营销方式，售后返租在进入中国的10余年里一直面临着巨大的争议，甚至国家有关部门为此还明令禁止。但聪明的地产商人总能在禁令和商业利益间巧妙地寻找到平衡点。 　　售后返租模式于上世纪70年代起源于美国，后来流行于日本、台湾和香港。在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积，分散出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购。 　　上世纪九十年代中期这种销售模式自香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国留下了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。 　　此后售后返租模式一度沉寂。支持者认为这种模式自有其优点，对于个人中小投资者来说，投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章。正因为如此，售后返租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。 　　事实上，对于发展商来说，商铺如果只租不售，至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅速回笼；对于个人投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代”的向往，不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说，30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行也乐助其成。 　　眼下，在商业地产的销售中，诸如“带租约出售”、“利润分成”、“保底分成”、“预付租金”等等实际上都是售后返租的分支，其“应用范围”也从商铺蔓延至酒店、公寓、写字楼等其他类型物业，并且仍然吸引着不少投资者的追捧。 　　商业地产的“双刃剑” 　　“我们的疑惑是，如果商铺真像开发商说得这么能赚钱，那开发商为什么自己不经营，偏要到处打广告想方设法卖给我们呢？”这是一位个人投资者的疑问，其实也正切中了商业地产的软肋。 　　位于北京西三环的北京碧溪家居广场宣称“每个摊位(13.3平方米，售价16万)一年可收入租金1.9万元(年收益12%)，并在3年内可原价回购商铺，超过3年每年递增原价的5%”。其招商广告甚至做到了河北，后