租赁合同基本原理精品.pptVIP

租赁合同终止的效力 （一）返还租赁物 * (二）装饰装修的善后 1.经出租人同意的场合 （1）未形成附合的场合 在城镇房屋租赁合同场合，租赁期间届满或者 合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 （2）已形成附合场合 合同解除场合 第一，因出租有违约导致合同解除。承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失； 第二，因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 第三，因双方违约导致合同解除。剩余租赁期内 的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 第四 ，因不归责于双方的事由，导致合同解除。剩余租赁期内装饰装修的残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定，适用其规定。 租赁期届满场合，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 2.未经出租人同意场合 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 * （三）扩建费用的负担 1.经出租人同意的扩建 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 第一，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； 第二，未办理扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 2.未经出租人同意的扩建 承租人未经出租人的同意的扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 * 第五节 房屋租赁的特殊规定 一、优先承租 在租期内，出租人将出租房屋拆除重建时，可终止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权 二、优先购买 在租期内，出租人出卖出租房屋的，应于出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权 * 三、承受 承租人死亡后，与该承租人共同居住者，可继续承租该房直至租期届满。 四、换房 居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可与第三人互换住房。 返回 * 租赁合同与第三人的关系 一、租赁物的转租、租赁权的转让 二、承租人与第三人的关系 三、出租人与第三人的关系 * 一、租赁物的转租、租赁权的转让 （一）租赁物的转租 租赁物的转租，是指承租人不脱离租赁关系，而将租赁物另行出租给次承租人 转租在房屋租赁的场合颇为多见，其中的转租人又被称为二房东。 《合同法》禁止擅自转租。规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人也出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对此应当特别注意： * 1.禁止擅自转租，一方面关系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人从中渔利。 2.转租一旦经出租人同意，即为合法转租，出租人不得解除合同，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。此时两份合同虽各自独立，原则上转租合同的租赁期间不当超过租赁合同的存续期间。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 * 3.合法转租场合，出租人与次承租人之间并无合同关系，依合同相对性原理，出租人不得直接向次承租人请求租金，反之，次承租人也无权直接向出租人要求维修租赁物。 但要注意，在此场合并不妨碍可以由次承租人构成第三人清偿。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 出租人与承租人之间的租赁合同终了时，出租人可以依据租赁物所有权或者其他权利，直接对次承租人请求返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 * 4.转租未经出租人同意，即为非法转租，出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使上解除权，则租赁合同仍继续有效。对于出租人的解除权，我国司法司法解释规定了除斥期间。“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解释合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 6个月的除斥期间的起算点，是出租人知道或者应当知道承租人转租时。 * 5.非法转租场合，承租人与次承租人之间的转租合同关系，仅涉及债权关系，产未影响出租人对于租赁的物权，作为债权合同，仍然是有效的。承租人负有使次承租人就租赁物进行使用收益的义务，并应设法取得原