中铁土地一级开发工作研讨会经验交流材料汇编.docx

目 录戴和根副总裁在股份公司土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话股份公司副总裁 戴和根（3）土地一级开发工作报告股份公司投资发展部部长 冯慧光（17）土地一级开发政策解读股份公司投资发展部副部长 孙旭东（31）中铁置业副总经理陈月东工作研讨会发言中铁置业副总经理 陈月东（43）中铁国际旅游度假区项目经验交流中铁贵州旅游公司（51）蚌埠土地一级开发项目经验交流中铁置业蚌埠公司（61）亳州土地一级开发项目经验交流中铁置业亳州公司（83）淮南土地一级开发项目经验交流中铁四局淮南公司（95）戴和根副总裁在股份公司土地一级开发经验交流会上的讲话股份公司戴和根副总裁在中国中铁土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话（根据录音整理）2013年7月5日昨天，我们听了贵州旅游公司、置业公司和四局的经验介绍，听了置业公司陈月东副总经理的授课，今天，我们又听了各个单位的情况汇报，可以说，这次股份公司土地一级开发工作研讨会非常高效、非常圆满，达到了预期目的。在此，我要感谢投资发展部、贵州旅游公司和置业公司为积极筹备和承办此次会议所做的大量工作。这次会议得到了在座各个单位领导的高度重视，很多单位都是主动要求参加此次会议，会议规模也超出了原定人数。刚才听了大家的发言，我觉得大家参加此次会议是值得的。总结此次会议，我认为取得了以下三个方面的成效：一、总结了经验和教训，分享了中国中铁近十年来土地一级开发工作的优秀成果。这两天大家参观了贵州旅游公司和置业公司开发的相关项目，听取了冯慧光部长做的土地一级开发报告和置业公司副总经理陈月东的经验交流，孙旭东副部长也为大家解读了国家相关政策，各单位畅所欲言，并对本次会议寄予了高度评价。通过本次会议我们一起分享了中国中铁近十来年土地一级开发取得的的经验和成果，同时，也从侧面吸取了过去的一些教训，为我们今后进一步改进土地一级开发工作提供了有利的帮助。回顾中国中铁土地一级开发业务的发展历程，最早始于2004年，由张敏董事长率领八局开始的，时至今日，已发展了近十年。十年期间，四局、二局和置业公司等单位也相继开展了土地一级开发业务，并在开发模式上进行了不断的创新，取得了较好的成绩。中铁国际旅游度假区项目正是我们不断创新商业模式的一个典范，很多亮点值得大家学习研究：一是一、二级联动开发。过去，我们以为土地一级开发工作就是把土地整理后进行出让，但中铁国际旅游度假区项目则是通过一级整理和招商引资，把项目地块炒熟，再由贵州旅游公司下属子公司摘地进行二级开发。这种一、二级联动开发模式我们以前很少尝试，在这个项目上得到体现。二是项目规划策划。过去，都是由政府主导城市规划设计，我们只是简单地参与，但中铁国际旅游度假区项目整个20平方公里范围的业态结构、控规、详规等都是由贵州旅游公司自行规划设计的，政府只是提供指导意见。项目规划在贵州省委专题会议上一次性审定通过，获得了政府、股份公司及业内专家的一致好评，这是项目的另一个亮点。三是项目利润回报。我们原来的土地一级开发模式基本上都是“投融资+施工总承包+资本金回报+土地溢价分红”，工作方法稍显简单、机械。中铁国际旅游度假区项目则是“规划策划+投融资+设计施工总承包+一、二级联动开发”。这样不仅全面吸收总结了我们过去土地一级开发的经验，并能通过二级开发帮助企业实现土地开发利润最大化。四是工程系统复杂。中铁国际旅游度假区占地30000亩，投资超500亿，规划建筑面积达2400万平米，不仅涉及到土地一、二级开发，还融合了许多新型业态，不仅是股份公司当前投资规模最大的工程，也是一个系统复杂的长期工程。贵州旅游公司要在一块毛地上建设一座城市，使命光荣，责任重大，工作艰巨，贵州旅游公司一定要继续坚持“投资商”、“开发商”、“建设商”、“运营商”“四商一体”的企业定位。根据中铁国际旅游度假区项目的可行性研究，如果按照当前的发展速度和规模，这个项目将为中国中铁带来150亿的利润和50亿的资产。按照当前国家房地产调控形势和股份公司发展战略，我们也要在项目开发思路上做出局部调整，如转让部分股权等。本次交流，贵州旅游公司介绍的不是很详细，他们在税收策划、争取优惠政策及控制风险方面都有好的做法，希望参加这次工作研讨会的各个单位的同志，能够多与贵州旅游公司张敏和邓树传同志进行交流，一方面学习他们好的理念和做法，另一方面也要发现不足，汲取他们的经验和教训。二、进一步统一了思想，提高了对中国中铁土地一级开发工作的认识。通过此次会议，大家对土地一级开发工作全过程进行了仔细梳理，对土地一级开发业务从项目获取、概念性规划、控制性详细规划，再到投资、融资、设计、施工以及一、二联动开发等各个环节都有了新的认识，对开发过程中的困难和风险应对，包括税收策划、地方政府优惠政策支持等方面有了更为清晰的判断，对中国中铁土地一级开发也有了一个明确