物业管理规章规章制度.doc

管 理 制 度 第一章 管理机制和组织机构 一、管理机制与管理原则 本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理一名，按职责范围负责其工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、财务部，下属管理点设管理处。各部门设主管1名，各管理处设主任1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。 本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。 本公司设立企业党支部和企业工会委员会。 二、组织构架图 第二章 部门职责主要岗位及考核标准 一、主要岗位职责及考核标准 执行董事职责 1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案； 2、决定公司的经营方针和管理机构设置； 3、制定公司年度财务预、决算等方案； 4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。 5、分管财务部； 6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。 总经理职责  1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部； 2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施； 3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案； 4、拟订公司规章制度方案； 5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人； 6、执行董事交办的工作。 总经理助理职责 1、负责公司经营业务的拓展，； 2、新承接的物业验收接管计划和交接； 3、管理点管理合同到期的善后工作。 4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。 5、执行董事和总经理交办的工作。 小区管理处职责 1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。 2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。 3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。 4、负责处理管理处上报的重要投诉。 5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。 6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。 7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。 8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。 9、安排小区二次装修垃圾的清运。 10、分管领导交办的工作。 财务部职责 会计职责 1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。 2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。 3、及时处理帐务，上报各种财务报表。 4、小区的经济核算工作。 5、财务档案管理。 6、分管领导交办的工作。 出纳职责 1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。 2、负责各种费用的报销和工资等发放。 3、发票和收据的管理。 4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。 5、按时交纳税金。 6、交纳各管理处的水费和公用电 7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。 8、检查督促收费，催讨债权。 综合管理部职责 1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。 2、管理印章。 3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。 4、档案管理。 5、会议组织，整理会议纪要。 6、负责接待和有关外联工作。 7、公司财产管理和办公室的管理。 8、分管领导交办的工作。 管理处主任职责 一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。 二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。 三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。 四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。 五、开展有偿服务。 六、执行管理部的管理计划。 七、上级交办的其他工作。 楼管员职责 一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。 二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。 三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。 四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。 五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。 六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。 七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。 维修主管职责 一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。 二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。 三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。 四、维修人员值班和零星维修。 五、组织设施设备的突击抢修。 六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。 七、上级交办的其他工作。 维修工职责 一、坚守岗位，做好值班记录。 二、每日检查电房1次、泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供