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弘宇·琉森堡 可行性研究报告 贵州弘宇房地产开发有限公司 二〇一二年十月二十五日 目 录 第一章 总论 4 1.1. 项目概况 4 1.2. 项目建设单位介绍 4 1.3. 可行性报告编制依据 6 1.4. 项目主要技术经济指标 6 第二章 市场分析与项目定位 7 2.1 我国房地产市场形势发展分析 7 2.1.1 宏观调控促进房地产行业平稳发展 8 2.1.2 2011-2012年我国房地产相关政策分析 9 2.1.3 2012年我国房地产政策分析 9 2.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展 10 2.1.5 2012年房地产形势展望 10 2.2 贵阳市房地产市场分析 11 2.2.1 贵阳经济运行状况分析 11 2.2.2 贵阳市住宅房地产市场发展概况分析 13 2.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析 18 2.2.4 贵阳市房地产发展有利条件 18 2.3 项目市场竞争分析 21 2.3.1 项目竞争优势分析 21 2.3.2 项目劣势分析 25 2.4 本项目销售价格预测 25 2.5 市场分析结论 29 第三章 项目建设的依据及合法性 30 第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境 30 4.1项目区位 30 4.2项目所属区域的发展定位及配套情况 32 4.3项目发展机会 32 第五章 项目建设内容 32 5.1项目总体规划 32 5.2 规划设计理念 32 5.3 规划设计特点及技术创新 33 5.4 建筑设计风格 34 5.5 建设内容 34 第六章 项目实施进度 36 第七章 营销组织 37 7.1本项目市场营销模式简述 37 7.2本项目营销组织机构及人员构成 37 第八章 投资估算及资金来源 38 8.1 投资估算范围 38 8.2 投资估算内容 38 8.3 投资估算依据 38 8.4 投资估算的结果 39 8.5 资金筹措 41 第九章 财务评价 41 9.1 财务评价编制说明 41 9.1.1 财务评价依据 41 9.1.2 财务评价基础数据与参数 41 9.2 销售收入估算 42 9.3 盈利能力分析（财务评价及指标） 43 9.4 贷款偿还能力分析 43 9.5 财务评价结论 44 第十章 敏感性分析 45 10.1 敏感性分析 45 第十一章 结论及建议 46 11.1 结论 46 11.2 建议 46 第一章 总论 1.1. 项目概况 1.1 项目名称：弘宇·琉森堡 1.2 建设单位：贵州弘宇房地产开发有限公司 1.3 建设地点：贵阳市汤巴关路旁（老机场路）武警医院旁 1.4 用地面积： 130809.88㎡ 1.5 建设规模： 277627.29㎡ 1.6 综合容积率：1.80 1.7 项目进展情况: 1.2. 项目建设单位介绍 贵州弘宇房地产开发有限公司前身为自然人黄建军、黄建云于1998年10月出资800万元设立的贵州房天房地产开放有限公司。公司法定代表人黄建军认为，没有良好的管理制度和优秀的经营团队是不能长久的、持续的发展。故房天公司在成立之初就建立健全了建筑项目管理、招投标程序及相应规章管理制度。在严格控制成本和狠抓产品质量下，最早实行了项目管理责任制，制定了适合本公司的质量管理办法，质量管理责任制、质量检查验收办法和质量奖惩办法等，为公司下一步的跨越发展打下坚实基础。房天公司在1999年至2005年间陆续开发了近10万方商住楼盘。 房天公司所开发的各个项目地处贵阳市中心区域，在面对贵阳房地产市场，公司采取了一系列针对性措施，把客户群细分，并划分各收入阶层，对房地产消费者心理行为进行细致分析，进行有针对性地宣传和推广。所开发的项目因位置优越，价格合理，宣传到位，均在短时间内销售完毕，受到众多消费者的一致好评。 2006年公司因发展战略调整，同时为了更好的运作开发汤巴关城中村改造项目,黄建军、黄建云2005年4月出资1100万元在贵阳市工商行政管理局登记注册成立了贵州贵州弘宇房地产开发有限公司，后经多次增资及股权变更，现注册资本增至6000万元。目前公司股东出资及持股比例为：黄建军出资2418万元，持股40.3%，黄建云出资1302万元，持股21.7%，曾超前出资2280万元，持股38%。公司经营范围：房地产开发与经营；公司注册地址：贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号；法定代表人：黄建军；组织机构代码证4；贷款卡号：5201010000216908。 公司一直保持稳健经营战略，在项目地段的选择、产品定位、工程管理、产品创新上狠下功夫，力争形成自己的核心竞争力。在工程管理上有土建、安装、设备电气工程师，建筑上有规划、景观甚至外立面等专业技术管理人员对工程