绵阳市仙海旅游度假区开辟投资测算及投资效益剖析.doc

绵阳市仙海旅游度假区开发投资测算及投资效益分析 绵阳市仙海旅游度假区开发投资测算及投资效益分析 仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，其中房地产开发用地6755亩，宾馆酒店用地2538.9亩，商业用地1190.55亩，体育公园用地2985.15亩。 仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，其中房地产开发用地6755亩，宾馆酒店用地2538.9亩，商业用地1190.55亩，体育公园用地2985.15亩。 按10年开发期计算，经初步分析测算，可实现政府土地收益14.73亿元（只计算居住、商业旅游、酒店用地）。完成全部开发共需投入164.31亿元，其中，房地产投资需投入102.20亿元，宾馆、酒店、体育公园需投入25.15亿元，商业旅游项目18.66亿元，基础设施项目需投资18.30亿元（其中：政府投资11.2亿元，企业投资7.1亿元）。其中，房地产开发可实现利润43.38亿元。由于已出让居住用地733亩，属于新开发企业利润实际为36.5亿元，房地产开发利润可解决宾馆、酒店、体育公园、基础设施项目（企业承担部分）建设的投资32.25亿元。根据项目投资时间安排，近期（2010年至2013年6月）总投资为55.78亿元，需要启动资金10亿元左右。 一、背景分析 仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，距离绵阳科技城主城区10余公里，有快速景观通道——仙海大道至大区内，绵梓快速通道自境内穿过。度假区有着良好的自然生态环境，空气质量达Ⅱ级标准；度假区所依托的仙海湖，有近7平方公里的水面，水质常年保持在Ⅱ类标准；这里是都市人运动休闲的理想之地，具有良好的开发潜质。按仙海旅游度假区总体规划，仙海旅游度假区将立足于区域市场，突出生态和运动两大主题，打造生态特色，挖掘旅游潜能，建设国家级旅游度假区和国内知名的旅游度假目的地。 二、开发原则 生态优先原则：将保持良好的生态环境作为仙海旅游度假区生存发展的根本，以及仙海旅游度假区塑造品牌、提升品位的基础。 适度开发原则：在保护生态环境的前提下，根据旅游度假区的开发特点及度假要求，进行科学适度的开发。度假区核心区仙海湖分水岭以内）以高端生态运动度假项目开发为主，适度开发高品位的房地产项目，度假区核心区外仙海湖分水岭以外）以生态居住项目开发为主，配置商业、运动、休闲项目。 三、发展方式 通过生态居住和商业、旅游度假项目的开发，度假区逐步向社区——城镇演变，最后完全发展成为一座新兴的旅游度假城市。 四、开发期限 分为近期、中期、远期。 近期为2010年1月——2013年6月（3.5年），主要开发仙海湖13.8平方公里的核心区，1.5平方公里的度假区主入口区域。 中期为2013年7月——2017年6月（4年），主要开发临仙海湖核心区周边的绵梓公里以南区域，徐家桥村以南的部份区域，共5平方公里。远期为2017年7月—2020年12月（3.5年），开发剩余的27.15平方公里。 五、规划支撑项目 高尔夫体育运动、高端度假酒店、生态运动项目、高尚生态居住、商务会议。 六、规划用地情况 规划面积47.45平方公里，建设用地15平方公里（合22560亩），其中：房地产用地面积4.5平方公里（6755亩），商业旅游及宾馆酒店用地面积2.49平方公里（合3729.45亩），体育运动公园用地1.88平方公里（合2822.4亩），城镇建设用地1.24平方公里（合1862.25亩）。七、房地产及酒店、高尔夫球场投资、经营成本分析 （一）房地产（总面积6755亩，其中核心区内2300亩（已出让733亩，尚有存量1567亩）、核心区外4455亩）核心区内：开发成本4500元/㎡。其中：土地1115元/㎡，建安：1500元/㎡（含设计、地勘），景观：1200元/㎡，税费685元/㎡（每平方米销售费用按200元计）。各项开发成本项目数据均按绵阳目前市场情况制定。售价：均价8500元/㎡，区间：6800元——12600元。按绵阳目前别墅价格及走势，充分考虑仙海生态氧吧品质，在全面估计市场波动影响的情况下，较保守地制定别墅售价。（以绵阳 “半山蓝湾”项目为参照，该项目最高售价9800元/㎡，均价在8000元左右）。该区域容积率为0.35，建筑面积为53.7万平方米。销售总额45.65亿元，利润21.49亿元。由于该区域用地已经出让733亩，新开发企业实际用地数量为1567亩，销售收入为31.04亿元，利润为14.61亿元。核心区外（主要是新场镇区域）：开发成本：2143元，其中：土地243元/㎡，建安：1200元/㎡（含设计、地勘），景观：300元/㎡，税费：400元/㎡。各项开发成本项目数据均绵阳目前市场情况制定。售价：均价2760元，区间：2500—3100元，按绵阳三江片区、园艺新区目前的价格及走势（房屋销售均价3300元/