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宗地地价评估实习指导 实习目的 宗地地价评估是土地估价的主要内容，通过宗地地价评估的模拟实习，使学生进一步掌握课堂所讲的理论知识，熟悉地价评估的全过程，提高学生外业资料收集及整理、分析，估价方法选择、价格计算，到最后估价额的决定及撰写估价报告的基本技能。为今后独立从事土地估价工作打下坚实基础。 实习要求 熟悉宗地地级评估的各个步骤和要求； 根据宗地特征和收集的资料，能正确选择两种以上的估价方法并进行准确的计算； 撰写出符合要求的估价报告。 三、实习步骤及内容 （一）听取专题讲座 聘请估价机构或济南市国土局土地利用处领导，为学生进行宗地地价评估专题讲座，结合济南市的实际，着重介绍在实际估价中的操作程序，估价中可能遇到的问题及处理方法。同时针对模拟实习宗地，确定实习地点和宗地基本情况。对实习进行安排、分组进行。 （二）确定估价的基本项目 接受估价业务后 , 首先必须决定估价基本事项 , 主要包括： 1、确定评估对象。确认待估宗地类型、范围、权利状况、 宗地条件及估价期日、所估价格种类等。 2、确定委估者委托估价目的。估价目的包括 : 转让、补偿、交换、区段重建、权利交换、诉讼、课税、保险、抵押、资产核定、入股以及租金确定或租金重新议定等具体内容。 3、确定估价条件。估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不同。估价条件包括委估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。 4、考虑使用年期，尤其是租金评估时 , 更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、合同期限、水电费及其它附加费支付情况等。 （三）拟定估价作业计划 土地估价作业内容复杂 , 而且同一个估价师在同 -期间内可能同时处理多个估价项目 o 因此每一估价项目都必须制定切实可行，估价作业计划 , 确定地产估价的作业步骤、人员安排、和时间进度，以免除疏忽，错漏，便于协调人员安排和保证估价期限。 估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定 , 拟定估价计划时必须先行调查 , 在已确定估价项目的基础上 , 就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排 , 包括收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。 （四）资料收集与实地踏勘 估价结果是估价师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的 , 而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据 , 如产权登记 资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收 益资料等。因此资料收集内容包括 : (1) 产权登记资料。产权登记资料包括土地使用证、房屋所 有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了 解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街 道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登 记等 , 上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源 , 为增强 估价报告的可靠性 , 可将土地使用证书等复印件附在报告后面加 以说明。 （2）地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。 （3）建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容 。 （4）地租、地价资料.查阅地价资料卡片，及事先查询已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料 , 以便对宗地所在的地产市场有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得 : 一 是查询各机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例，而是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料 , 一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解 , 另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度 , 为现场踏勘和地价调查工作提供参考。地价资料卡片可按表1 格式编制。 表 12.1 地价资料调查汇总表 项 次 日期 坐落位置 用途 宗地条件 地价 资料提供者 备注 （5）市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件 , 也直接影响地价高低 , 因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料 , 估价师可以详尽地了解影响宗地地价各类设施规模、分布及设施状况等内容。 （6）城镇规划图。通过城镇规划图 , 估价师可从中了解宗地所在区域的规划限制 , 如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途、和利用限制等内容。 (7) 现场踏勘。现场踏勘的主要内容包括 : 查证地产位置状 况、地上建筑物现状、装修及使用情况 , 勘查地产周围环境景 观、地价调查等内容。