5-3-4包装策略案例芜湖伟星教材课程.ppt

特例 * 很少有广告公司的提案，发展商所有环节必须到： 总经理、副总经理、策划部、销售部、工程部、物 业部、设计部；芜湖伟星就是这样一个案例，每次 博思堂的提案总是所有的环节都到场。 为什么？; [ 39项基本原则 ] 伟星置业 2009年度推广战略; 工程说明： 1、方案原则依据工程部提交2009年开工计划； 2、方案按照最佳市场销售原则而制定，与2009年工 程计划并不完全一致，在整体计划商议后再进一 步修正。; 第1部分 圣地雅歌 [ 2009年基本原则 ]; 第1原则 “ 入口道路必须通 ”;;; 第2原则 “ 中心控制必须强 ”;;;“ 第2现场非常散 ” * 由于整个项目规划与城市道路衔接的问题，目前到 圣地雅歌现场感觉非常散，仿佛是三不管地区，买 家到现场同样没有归属感。因而，从营销而言，我 们必须把城市道路当作社区景观大道，在2号的位置 必须设立保安厅而不是在两侧，必须设立车辆停放 处，而不是没有人安排。现场的提纲在2号位置，纲 举则目张。; 第3原则 “ 洋房示范区 ”;;;;“ 第3洋房缺少示范区 ” * 别墅区最大诱惑力是什么？并不是产品本身，而是 环境的力量。因而对于圣地雅歌而言，多层及洋房 并没有把最大的产品价值发挥出来：目前仅仅有产 品立面，而没有环境的诱惑力，而环境恰恰是伟星 最大的杀伤力。建立无论如何要形成一个哪怕很小 的洋房独立示范区，让买家到现场形成到左岸A区 或平湖秋月的购买冲动力。; 第4原则 “ 别墅示范区 ”;;;“ 第4别墅缺少完整区 ” * 别墅的问题还不仅仅是独立园林示范区的问题，而 是建筑必须形成围合独立的区，别墅一定不能是单 边建筑，否则买家会没有信心。因而，建议无论无 何需要尽快形成别墅入口处的示范组团区：示范建 筑、示范园林、示范物管，再结合别墅样板间才能 产生现场的杀伤力。; 第5原则 “ 原住尽快隔离 ”;;;“ 第5低端视觉障碍 ” * 圣地雅歌是绝对高端区、别墅是绝对高端区、花园 洋房在都市是绝对高端区，但是南部原旧楼的视觉 从心理上感觉高端区与低端区完全混居，从而现场 反而削弱了买家的购???欲望。因而，建议需要对南 侧旧楼进行视觉分割，或提前种植植物、或采用广 告板，一定要消除低端混居的视觉障碍。; 第6原则 “ 商业区建议启动 ”;;“ 第6商业最大点 ” * 商业区由于临九华北路城市主干线，因而，无论从 项目城市形象的角度来看，还是从生活配套的角度 来看，其都成为别墅区的最大利益增值点。因而， 建议尽可能提前启动商业区的建设，越早启动，商 业区的形象就越强，项目的增值性就越大，项目最 大的利益点就越高。; ; ; ; ; 第2部分 平湖秋月 [ 2009年基本原则 ];; 第7原则 “ 工程全开 ”;“ 主力清盘年 ” * 从平湖秋月整个项目的剩余量来看，主要集中于高 层东侧及多层剩余30多套，根本不足以支持2009正 常销售。仅开1号楼，小户型不是市场难点；仅开 20/24/26，尚有84套仍不是2009年全年可售量；因 而，建议2009年31/32/1/20/24/26全部动工，全面进 入2009年主力清盘年。; 第8原则 “ 1号楼先动 ”;“ 最大差异性 ” * 1号楼如果是小户型定位，其与平湖秋月所有在线销 售的产品都不相同，其是平湖秋月中唯一的一栋小 户型产品，且旁边又有学校的支持；因而建议2009 年尽快启动1号楼的工程进度，从而能够尽快启动1 号楼的销售，尽快实现1号楼的彻底清盘。; 第9原则 “ 20/24/26栋现楼销售 ”;“ 最大诱惑力 ” * 20/24/26周边的其他楼已经全面完成，因而，建议 20/24/26不仅加快工程进度，同时加快园林进度，建 议20/24/26采用完全现楼销售，以全面实景的现楼环 境实现产品价值的最大化，从而能够完全实现销售 利润的最大化。; 第10原则 “ 3/28/29零缺陷销售 ”;;;;“ 豪宅的零缺陷 ” * 3/28/29目前主要剩余东侧大户型豪宅，而对豪宅而 言，其需要的是零缺陷。相对于平湖秋月非常优美 的内部环境，东侧大户型反而有落差：东部大户型 的主要景观面在于东侧外部，而不是园林内部。因 而我们需要进一步完善东侧外部环境：建议整改公 园北侧的堤岸、东侧道路全面清洁