经适房房价分析.ppt

经济适用房价格分析 10营销 盛雪 什么是经济适用房 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。 经济性：价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。 适用性：房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 影响经济适用房房价的因素 房价组成:建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。 建安费用：建筑材料的价格上涨；征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费等硬性费用。 地价：我国实行最严格的土地政策，通过招拍挂来确定地价，土地价格肯定会上升。 税费：银行贷款利息，税金。 利润：3%以内的利润。 经济学角度分析经适房房价也高的原因 ① 政策和供需影响房价 政府对房地产行业的干预微观政策的影响,比如税,费,购买条件等 房价上涨增加消费者的购房负担，消费者将减少房地产的需求量。但众多人口对住房有刚性需求。 ②土地供给影响房价 政府垄断土地 中国目前的土地制度是政府垄断了土地市场，土地资源紧缺，导致地价不断飞涨。 开发商囤地 如果开发一块土地获得的“开发”收益还赶不上地价上涨造成的“差价”收益，那么开发商肯定会选择不开发，省事又赚钱，利益面前，任何商人都会做出这样的选择。 开发商囤地固然可耻，但苛责无用，开发商囤地的背后，政府对土地的垄断才更应该受到质疑，“垄断资源，与民争利”是一切怪像的根源。 ③经济发展水平影响房价 由图可看出 城市化影响着住房市场的需求不断增长 数据来自国家统计局网站 需求弹性理论分析经适房房价 特性：经适房需求价格弹性较小，收入弹性较大。 经济适用房的需求价格弹性是缺乏弹性的，即需求量减小的幅度小于价格增加幅度；需求收入弹性是富有弹性的，即需求量增加的幅度大于收入增长的幅度。 摘自南京大学 经济学院 高波 王斌论文 经适房存在的问题 总量不足 许多低收入居民买不到房 •申请和发放过程涉嫌腐败 开宝马住经适房 摇号暗箱操作 案例 广州今年首批推出的3824套经济适用房举行评分排序仪式，9048户拿到《准购证明》的申购家庭参加了评分排序，其中4972户家庭取得购房资格（其中1148户为购房后备家庭）。据了解，有22户申购家庭不符合申购条件，被取消购房资格，其中有一户申购者竟被查出名下有宝马车。 有政协委员指出，由于经适房可交易的属性，导致部分谋利者试图进入该领域，可能导致本不属于被保障范围的人占据宝贵的保障房资源。