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土地评估相关名词解释 1．土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 2．熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 3．生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 4．毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 5．估价期日：指估价结果对应的日期。 6．基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 7．标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 8．容积率：是指一宗地的建筑面积与用地面积的比率。 9．投资强度：是指单位土地面积的投资额度。 10．收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 11．市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 12．成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 13．剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 14．基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 15.土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 16.农用地分等定级：在特定的用途下，对农用地质量特别是耕地质量进行评定和等级划分。 17.农用地基准地价：是指县（市）政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 18.农用地价格：是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。 19.征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上物和青苗补偿费。 20.城镇基准地价、农用地价格、征地区片综合地价三者之间的关系：农用地价格通过加乘社会负担费等系数，可以转化为区片地价。区片地价作为征地的基础地价，加上开发成本、相关税费，级差地价等因素可以测算城镇基准地价。 21．三通一平：通水、电、路，一平指施工现场的场地平整。 22.上水：建筑中的上水是由下至上，是建筑外围给到建筑物内且需从下至上供给的水。例如：自来水、消防用水。 23.下水：建筑中的下水是由上至下，主要是建筑自身产生的或由楼面自上而下排出的水。例如：生活污水和屋面排水。