不动产信托业务简介.pptVIP

什麼叫不動產信託？ 不動產信託的定義： (1)係指委託人與受託人訂定契約，將不動產所有權移轉或 為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或 特定之目的，管理或處分該信託財產之關係。 →有別於金錢信託之金錢交付管理方式。 (2)信託利益來自信託財產之管理或處分。 (3)為金錢以外信託之一種。 (4)民法(第66條)：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」 不動產證券化條例(第4條)：「不動產：指土地、　　　　　　　　　　　　建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。」 不動產信託之信託財產 所稱之信託財產係指(1)因信託行為取得之不動產所有權。(2)因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權。 包括(1)興建案所座落之土地所有權全部 (2)建商向融資銀行取得之建築融資款 (3)建商之自備款 (4)可分得房地銷售之預售款 (5)興建中與興建完成之建物。 (如起造人變更為受託人時) 不動產信託之緣起 地主、建商間互不信任 地主、建商各自潛在之可能風險 銀行融資之風險 不動產信託推展之對象 有購地、建築融資需求之申貸戶 開發基地權屬複雜，有整合之需求者 初次往來之建商，銀行要求開發資金須專戶控管者 擬藉信託機制提高銷售率者 地主、建商互不信任者 地主年齡較高者 不動產信託對建商的好處 建立風險防火牆，排除外在因素干擾。 關係人單純化，工程進行順利。 加深互信基礎，減少合建保證金的支付。 協助取得融資額度。 增加消費者承購意願。 不動產信託對地主的好處 土地交付信託，產權有保障。 興建期間排除外在因素干擾，確保工案順利完工。 興建資金專款專用，排除建商挪用資金之風險。 不動產信託對融資機構的好處 土地設定抵押權後交付信託，擔保品更有保障，順利完工可期。 專款專用，避免借款人惡意挪用。 客戶承購意願提高，還款來源明確。 不動產信託對承購人的好處 土地、起造人名義交付信託，降低建案失敗風險。 資金交付信託，得到更積極的保障。 施工進度受到監督。 建築融資案的種類 ?地主自地自建（借：興建資金貸款） ?地主與建商合建（借：合建保證金、興建資金貸款） ?建商購地自建（借：購地貸款、興建資金貸款） 傳統合作興建的風險 地主方面之可能風險 1、地主財務糾紛引發之風險 2、地主違約之風險 建商方面之可能風險 1、建商之財務調度風險 2、建商之信用風險 3、建商之道德風險 銀行建築融資風險 ?建物未興建完成，處分困難. 建物未設定抵押權予銀行，處分困難. 建融結合不動產信託之利基 排除地主與建商間糾紛,及完工建物,辦理所有權第一次登記及信託登記. 對信託財產不得強制執行. 設立「信託專戶」控管興建資金,確保專款專用. 完工建物可依約定辦理第一順位抵押權設定,有助債權確保. 農業金庫依信託契約協助完成興建,以利整體處分. 有助提高不動產開發案之銷售率. 建築融資案之信託方式 土地信託 - 不動產信託 起造人 - 變更為全國農業金庫 資金信託 - 金錢信託 （稅費、房屋預售款、銷售款、合建保證金、土地價金、興建工程款） 重要的附屬契約 承攬契約：定作人與承攬人訂定。 合建契約：地主與建商訂定。 信託契約的終止及信託財產的返還 信託契約的終止： 信託目的完成時，信託契約終止。 不可抗力事由發生時，信託契約終止。 信託財產的返還： 返還原地主及起造人。 依合建契約或買賣契約交付指定之人。 塗銷信託及抵押權設定 塗銷土地及建物信託登記 建物抵押權設定登記 特定受讓之不動產 耕地 農舍（集村農舍） 國宅 公有土地 外國人 其他可不動產信託之案件 都市更新案 捷運共構案 容積率移轉 宗祠（祭祀公業） 不動產的買賣（含農地、農舍等） 不動產證券化 Agricultural Bank of Taiwan 信 託 部 三、不動產信託 　　　　　業務簡介  報告完畢 敬請指教 農業金庫信託部 許士庠 電話:（02）2380-5273