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翡翠湾(三期)房地产项目风险管理 第二章翡翠湾(三期)房地产项目现状分析 2；1项目概况 2．1．1项目建设背景和总体规划 翡翠湾(三期)项目是翡翠湾项目的一个子项目，项目地址位于东盟商务区核心地 段，与五国领事馆区为邻，总用地面积约为67亩，容积率约2．0，总建筑面积约13万 平方米，是一个集别墅、高层住宅和小高层住宅公寓为一体的三星级绿色建筑社区。项 目计划总投资约为11亿元，计划于2019年全部建成，项目整体分三期开发。 项目一期总建筑面积为4万平方米，其中住宅部分建筑面积约3．2万平方米，商业、 车位等配套面积约0．8万平方米。一期共建设94栋别墅，于2013年12月31日竣工， 目前销售进度达80％。 项目二期总建筑面积约3．5万平方米，其中住宅部分建筑面积约3万平方米，商业 及地下室、停车位等配套面积为0．5万平方米。二期共建2栋高层住宅，共计238户， 全部为毛坯房。二期目前已全部封顶，外部管网施工正在进行，将如期于2016年9月 30日交付，销售进度达32％。 项目三期总建筑面积约5．5万平方米，其中住宅部分建筑面积约4万平方米，商业 及地下室、停车位等配套面积为1．5万平方米，容积率1．5。三期计划总投资5亿元， 拟建2栋高层住宅，以及若干栋别墅，目前尚未开工。 2．1．2翡翠湾(三期)项目进展状况 本文进行研究的翡翠湾(三期)目前土地已按法律程序完成相应手续，所取得土地 上无附着物、无湖泊河流、无障碍物，地势平坦。项目地块位于东盟商务区核心地段， 市政配套齐全。临近火车东站，周围无重工业企业，环境优美。南宁市新二中、三中国 际学校、万象城、航洋国际、青秀山、李宁体育园、石门森林公园、凤岭儿童公园都位 于该项目附近。项目建设用地许可证已经办理，项目规划设计初步方案初步形成。项目 处于融资阶段，资金尚有3亿元缺口，拟通过银行贷款解决1．5亿元，剩余资金缺口预 计通过销售回款的形式解决。 2．2翡翠湾(三期)项目特点 根据项目初步设计方案和项目周边环境以及市场环境的具体情况，将翡翠湾(三期) 项目归纳为以下几个特点。 (1)项目地理位置优越，土地成本费用高昂 项目地块位于南宁市城市商业中心，市政配套齐全，项目区内供热、天然气、通讯、 有线电视、宽带等各种城市基础设施条件具备，临时用水、用电己与有关部门协调好， 可随时接通使用。交通便利，临近火车东站，周围无重工业企业，环境优美。南宁市新 二中、三中国际学校、万象城、航洋国际、青秀山、李宁体育园、石门森林公园、凤岭 儿童公园都位于该项目附近，消费力较高。 在2010年取得本地块时，土地成本已经达到500万元每亩。经过几年房地产市场 的发展，土地成本费用逐渐上涨，若按当前土地市场价格计算，本地块土地成本将超过 1000万元每亩，如果本项目再出现其他成本风险，将使本项目利润大打折扣。 (2)与周边楼盘形成差异化竞争，项目定位较高 翡翠湾(三期)项目与周边房地产项目相比，具有明显差异。主要表现为：周边在 建、在售项目主要为高层住宅的高容积率小区，而本项目容积率仅有1．5，以别墅和高 档公寓为主，与周边项目同质化较小，形成差异化竞争。楼盘的差异化可以吸引不同类 型的购房者，满足不同类型购房者所需要的产品。 同时，本项目定位高端住宅消费，还需对市场规模的把握、政策条件的转变、盈利 能力的测算更加准确，当前房地产库存尤其是别墅库存仍然较高，如果定位不够准确， 会带来销售风险。 (3)目标客户群定位于中高收入阶层 为确保的销售顺利和消费力量的充足支撑，在保留高端市场的同时，将整个项目的 客户群延扩为中等偏高收入的客户群。本项目直接购买者年龄段为25～50岁之间，以 35岁以上为主，已婚者居多，有一定储蓄或金融资产，家庭年收入较丰厚(10万元以 上)，职业无明显限制，但多数为企业主、高级白领、公务员、教授、各界明星以及自 由职业者等。购买本项目的业主一般不是首次置业，具有改善型住房需求，希望以此满 足家庭休闲娱乐且居家的需求。 (4)分期开发项目能有效降低部分风险 翡翠湾(三期)项目，作为翡翠湾项目的最后一期，可有效规避或降低部分风险。 一是资金方面，通过前期项目的销售进行融资，是房地产项目融资的重要手段。二是价 格方面，一个大项目起初期推向市场时，价格往往价格较低，但随着人气的聚集，价格 开始上涨。三是项目规划方面，通过前期项目建设销售及利润情况，可灵活变更规划， 选择合适的项目进行开发。但是，在房地产开发全过程中还存在不少风险，应该重视。 2．3当前翡翠湾(三期)项目开发可能面临的问题 通过对翡翠湾(一、二期)项目的建设和销售中存在问题进行总结，归纳出所存在 的问题，将有利于三期项目风险识别、评估和应对。 2．3．1入市时机选择不当 宏观经济形势是楼市建设和销售的重要基础，持续