世联-大盘开发模式及策略思考PPT.ppt

;引言;大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。;第一部分 关于大盘发展与大盘价值;;大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间;大盘在中国;大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考;大盘价值创造由策划设计与推广营销转变为策划设计与营销标准化及后期运营与生活方式的打造;第二部分 国内外成功大盘开发模式研究;两种不同大盘开发模式对比;主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发;老年、医疗服务;主题社区不仅要具有鲜明的主题并对其进行强化宣传，而且在强化的同时进行复合舒适性社区建设;新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设;新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施;产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发;产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系;中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式;中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关;在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性;亚特兰大车站工程与北京soho现代城是典型的紧缩城市开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区。;紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚;第三部分 区域资源型大盘成功案例分析;我们对城市群类似规模的区域级大盘定位进行了广泛研究，并着重分析了其中的四个典型案例;碧桂园凤凰城;;配套;适用范围： 1、超大的体量 2、超大规模、极低土地价格带来的成本优势 3、区域认知度低，市场先入者，缺乏有效人??转移;项目紧邻珠江，通过修建江边近两公里的木栈道及市政路，达到控制区域、独占珠江资源的目的 项目分五期开发，逐步实现价值升值，一期4800元/平米，二期5300，三期5500 在前三期树立良好品牌的基础上，四期打造豪宅社区，实现价值最大化，每平米7000～12000元 降低快速路对社区的影响，将三期酒店、商业设于路旁区域;入口大厅退入首层架空，增加私秘感和尊贵感 通过绿化的层次感接触高层建筑的压力感 半地下车库实现立体绿化，与园林融于一体 小组团水景于细节处体现高品质;;适用范围： 1、激烈的市场竞争 2、高利润的追求 3、区域认有一定知度，超越初级竞争的模式;广州雅居乐;巴厘岛度假型会所 建筑面积2万平米 整体建筑风格选用亚热带岛屿度假酒店的形式 以超五星级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉OK厅。 做为超大盘的推出亮点，具有吸引人气重要作用;;番禺聚集了广州最重要的新型大盘，如星河湾，南国奥园;适用范围： 1、激烈的市场竞争 2、展示要有实在的亮点，如顶级的配套等 3、强势启动以超越竞争;区域位置：位置优越，交通便利—— 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州。 项目介绍：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100％。 定位：以golf产业为主体的，以休闲，娱乐，商务为核心功能的golf town。 物业配套：高尔夫球会、乡村俱乐部、酒店、度假别墅;世界杯球场 ;;团体客户中，境外团体以及境内外资客户客占主要比例 依托golf的商务功能：每年观澜golf承办近1000个商务宴会及会议，来观澜开会和商务度假的企业中，有43％的企业进行了golf消费，其中有50％同时进行了骏豪酒店消费。;适用范围： 1、项目规模大 2、依托商务活动强势区域 3、开发商具有持续经营能力与实力;世联研究—— 新区资源大盘可归结为四种大开发模式;第四部分 郊区资源型大盘营销参考;占地面积：79万平方米 建筑面积 ：138万平方米 容 积 率：2.10 绿 化 率：36.20% 物业形态：别墅、高层、小高层 少量商业;;1、线上高调塑造大盘价值优势形象 ——短时间内突击式洗脑，增强项目影响力与心理价值预期;先画饼，通过大盘气势及多价值点吸引关注;解决客户心理认知：强势的大区域概