昊星项目营销方案.ppt

市场概况——全国市场 从4月国十条出台到8月中旬，过去四个月了，成交量下滑明显，但价格依 然在徘徊，并未出现显著下降，这也让许多开发商产生了房价不会下跌太 多的侥幸心理，因此大多开发商都在死扛着不降价。 截至8月11日房产龙 头企业招商、万科、保利、金地、中海半年报全部出炉 ，半年报显示， 保招万金四大房企上半年经营现金流均为负数。万科和金地分别为-95亿 和-20亿元。 国十条出台后，从量跌到价跌，市场的反应正在逐步体现出来，地产商面临 的销售压力也激增。 随着调控政策的落实，开工面积的增加，当前市场供应的加大、出现了量跌价未动的情况下，下半年楼市存量较大开发商面临着较大的销售压力，市场供应量的上升将推动调整继续深化，而地产龙头对未来市场的判断一致，随着9月份大量房源的入市，四季度热点城市房价必然会下降。开发商面临的唯一选择就是，靠降价来赢得销售交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章，房价的回调也必然促发刚性需求，从而使成交量回归到理性平稳的水平。 市场概况——成都市场 2010年上半年，成都主城区商品房供应与销售量分别约482.2万㎡和425.6 万㎡，供应量同比09年下降约10.6%（减少57.06万㎡），销售同比减少了 45.7%（减少358.36万㎡）；相对于08年同期来看，供应量下降约34.2%（ 减少250.7万㎡），但销售量增加了10.2%（增加39.34万㎡）。 进入2010年，由于09年楼市透支了大量需求 ，今年以来，随着开发商销 售压力的减轻，不少项目不断调高价格，价格反弹力度较大。据成都市房 管局数据09年6月主城区商品房价格为5871元/平方米，较去年12月的5542 元/平方米上涨了约5.9%；而住宅的同期涨幅则达到了11.8% 。4月份更是 达到了7108元/㎡的高峰，较去年同期上涨了23.7%（增加1363元/㎡）； 之后随着楼市调控政策开始实施，价格略有回调，但截至6月份，价格仍 处于7000元/㎡的较高水平。上半年总成交均价为6901元/㎡，同比上涨 26.2%（增加1432元/㎡）。 综上所述，2010年上半年房地产市场供应的增加，销售的减缓致使造成 销售面积的大量积压。从5月份恒大地产8.5折后首次夺得成都市销售冠军 、成都羊西线楼盘西西里项目不以打折或优惠为任何“幌子”直降1000元/㎡ ，原价7500元/平方米的两房直降至6600元/平方米,而8500元/平方米的三 房也降至7300元/平方米。 无论从恒大系楼盘、博雅新城还是西西里，丰硕战果说明，即便在新政压 力之下，楼市并不缺少刚需。楼市缺少的是否给出了足以打动购房者的优 惠、真实的服务和真诚的诚意。 市场概况——绵阳市场 绵阳市七月份各区成交价格 从目前成交的户型比例来看，集中为60-90㎡的户型占到了总成交量的48%，可见小户型是市场热销产品。 未来市场研判 项目状况 销售情况： 项目自7月3日开盘销售，截止8月15日累计销售178套，预定96套。共计 274套目前剩余房源83套，其中1#楼剩余53套、2#楼剩余20套、3#楼剩余7 套。从目前销售的房源分析价格是客户成交的主要因素，根据前期（6月17日）客 户摸底情况分析，A1户型的平均选房率达到142%， C2户型平均选房率达到了184% 同时退房现象明显，截止8月15日累计退房14套。 到访情况： 目前项目到访每周平均在35组左右，客户主要以路过性客户为主，现场反 映的客户情况 1、剩余房源价格偏高，客户观望度浓厚，客户反映未来房价将会下跌； 2、目前项目只有沃尔玛广告，其效果较差来访途径主要以路过性客户较多； 3、退房原因主要以价格过高，预期未来房价下跌的影响。 房源销售明细表 房源区域分布 已销售房源分析 从目前销售的房源分析价格是客户成交的主要因素，根据前期（6月17日）客户 摸底情况分析，A1户型的平均选房率达到142%， C2户型平均选房率达到了184% 未销售房源分析 1、目前剩余83套房源中，1#楼占64%（53套）、2#楼占24%（20套）、3#楼占8%；1#楼主要以A1户型较多，但从目前市场热销产品集中为60—90㎡而言，廊桥水岸剩余的户型A1占到25% 2、剩余户型中位置较好，户型较好的房源A1（88.9㎡）户型1单元剩余14套，2单元剩余15套，共占剩余房源的25%，位置主要集中8楼以下及18楼以上，价位主要集中在8楼以下6100元/㎡和6500元/㎡左右 3、同时大面积户型剩余较多1#楼C1户型（128㎡）19套、2#楼C2户型（121.3㎡）8套,2#楼B2户型（110.3㎡）剩余7套 从已销售的房源及剩余房源分析： 1、新政下客户购房更趋于理性，着重对未来市场的判断，同时更加注重项目实际东西； 2、政府