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北京小红门乡 项目发展方向建议书 世纪华泰 2010-1-22 目录 一、项目背景 2 1、区位认知 2 2、资料深化 3 二、项目问题 3 1、宗地性质 3 2、经济指标及运营目标 3 2.1 经济技术指标： 3 2.2 项目开发目标（预期经济效益或利润率）： 4 2.3 项目各业态预计持有比例 4 3、项目问题 4 三、发展方向探讨及可行性研究 4 1、土地变性 5 1.1 破冰者 5 2.2 突破契机 5 1.3 可行性分析 7 2、法人分立（原法人不灭失） 8 2.1 操作要点 8 2.1 可行性分析 8 3、销售使用权年限 8 3.1 操作要点 8 3.2 可行性分析 8 4、土地合作及置换 8 4.1 区域土地价值急剧提升 8 4.2 可行性分析 9 说明： 本资料所阐述的内容属于阶段性成果，随着各项工作的进展，内容将不断进行更新与完善。 这份文件是世纪华泰公司仅为贵司所准备，设计高度商业机密，未经世纪华泰公司许可不得向第三方透露或用于其他目的。 一、项目背景 关键词： 东四环 朝阳口岸 1、区位认知 东四环的区位价值不言而喻，且地块临近京津唐告诉公路，为京津唐地区入京必经之路，交通便利为一个重要优势，也是本案地段价值潜力的重要基础。 2、资料深化 根据对区域规划了解，本案应属于朝阳口岸的大规划中。 二、项目问题 关键词：宗地性质 项目目标 1、宗地性质 本案宗地目前土地性质为仓储物流。 2、经济指标及运营目标 2.1 经济技术指标： 总地块：75140 总建筑：302292 集中商业：89692 写字楼1：100800 写字楼2：79800 酒店：32000 容积率：4.02 2.2 项目开发目标（预期经济效益或利润率）： 预期：正式运营2年后，平均出租价格2元/天/平米 正式运营3年后，平均出租价格3元/天/平米 2.3 项目各业态预计持有比例 商业：30% 、写字楼60%、酒店10% 3、项目问题 宗地性质与项目目标的背离 目前发展商计划持有项目商业：30% 、写字楼60%、酒店10%的物业，也就是意味着本案剩余体量将会通过合作或销售的渠道完成去化任务。 本案总体量30余万，对于发展商的资金压力较大，市场化的销售部分物业以回流资金是唯一的出路，但是目前本案的宗地性质为仓储物流，存在产权分割的政策性限制。即宗地性质与项目目标的背离是项目目前面临的最大问题。 三、发展方向探讨及可行性研究 关键词： 土地变性 法人分立 出售使用权年限 土地合作及置换 以下关于项目发展方向的探讨方案，均是以解决项目宗地性质与项目目标背离的问题为前提。 1、土地变性 随着全国及北京市政府对于土地市场管控政策的快速严格，大多开发商已经对“土地变性”望而却步，甚至谈虎色变。但是本案客观上的确存在这样的运作契机及先决条件。 1.1 破冰者 该地块位于朝阳口岸内祁家庄南路北侧，博大路东侧，占地面积约123亩，现项目性质目前为仓储用地。 在满足城市整体规划的前提下，将上述的土地，按住宅类项目办理土地变性手续，项目容积率建议在2.6以上，目前正准备上报控规方案，预计总体开发面积为21.3万平米，挂牌价为每平米4500元，销售价格按每平米10500元计算，项目税后利润预计为4亿元。 2.2 突破契机 之前阐述已经明确，本案所属朝阳口岸大规划。 朝阳口岸原有规划在现今城市快速发展及市场环境下已经凸显种种弊端。 地理位置局限 运输线路迂回 口岸区域规划不规范 口岸物流功能单一 口岸设计能力不足 基础设施老化严重 经营主体负担沉重 （1）地理位置局限。朝阳口岸离城市的经济中心区越来越近，进出口岸的货车运输均受到了交通管制，大大影响货物通关和企业生产。 （2）运输线路迂回。随着城市化进程的加快，大多数的生产型企业均外迁至北京六环路一带，而朝阳口岸位于四环路，货物进入到朝阳口岸通关后，还要折返运输回到位于六环路的工厂，大大增加了企业物流成本。 （3）2009年京津塘高速公路将大修，北京市黄标车禁行、机动车按尾号限行，以及建国60周年庆典活动等重大事项会给朝阳口岸带来更严格的交通管制,迫切需要将朝阳口岸功能平移到平谷马坊和通州马驹桥。 （4）口岸物流功能单一。朝阳口岸无法实现加工、保税、展示等功能，使朝阳口岸成为了典型的通道式口岸，而无法向物流功能齐全、链条完整的现代物流园区（内陆港）迈进。 （5）口岸设计能力不足。朝阳口岸设计吞吐能力仅为10—15万标箱，以天津港2008年集装箱吞吐量已突破600万TEU为估算，根据北京海关的统计数据属于北京的进出口箱量约为100万TEU，而朝阳口岸吞吐量尚不足总箱量的10%，口岸设施不足严重影响北京物流发展。 （6）基础设施老化