2014年4月淄博东岳新区地块整体定位及发展战略精选.ppt

-东岳新区地块-整体定位及发展战略 方案提纲 背景解读之城市解读 背景解读—城市定位 背景解读—城市定位 背景解读—城市概览 背景解读—城市经济 背景解读—城市经济 背景解读—经济发展 背景解读之区域解读 方案提纲 宏观市场 竞争市场 复合型项目 方案提纲 方案提纲 阳光停车场实例 另外我们依据目标客户群的需求及身份特征，在保证不过多增加成本的前提下，又单独提出 与众不同的六大生态科技配套体系 新风系统 人工雨雾系统 环保厨房系统 同层排水系统 家居智能化 集中式太阳能 新风系统与除尘系统搭配使用，使室内如世外桃源 充足的负氧离子，四季如春，如同生活在公园中 其能保证每平方厘米负氧离子数达到400-1000个，是普通住宅的100倍左右，而每套售价仅1000-5000元不等 让房子呼吸起来！ 配套建议—新风系统 调查显示：本次调查以社会中产阶层居多。其中，私营业主最多，比例达31%；白领职员为21%。整体与目标客户群基本一致。 学历水平呈现学历水平与整体比例反比增长的趋势。 家庭月收入以中等收入为主。 客户调研—消费基本情况 调查显示：本次调研的消费群体中，目前现有居住条件中，自购商品房占了72%的比例，而目前居住的面积及房型以110-130㎡和三房为主，比例分别为33%和51%。 反映出该类消费群体目前居住面积已经达到较高的标准，如要换房，更多的是基于进一步改善现有居住条件的需求。 客户调研—现居住条件情况 调查显示：本次调研的消费群体中，多数在短时间内没有购房需求，主要原因在于在市场上没有完全能打动其需求的产品出现之前，目前居住条件已经可以满足其要求 未来购买产品多集中在小高层及高层产品，主要是因为目标客群考虑性价比因素，虽然希望能有更好地居住条件，但普通别墅仍然较难以企及； 而对于未来购买面积，主要集中于110-150平米之间。 客户调研—未来购房预期 调查显示：本地调研的消费群体中，有超过46%的客户认为淄博未来房价仍有上升空间，可以看出其对未来市场看好。 消费群体获知房产信息的渠道主要还是以传统媒体为主，报纸、电视及户外广告总共达到了53%，而新兴的网络传媒及口碑传播也分别占到了15%和12%； 对于买房的关注因素，周边环境为最主要因素，为36%，其次为教育资源。 客户调研—购买决策分析 目标客户群分析 客群现有居住条件：绝大多数客群目前都拥有三房及以上的居住环境，居住标准较高，如后期换房，更多的是基于进一步改善现有居住条件的需求； 未来购房预期：由于目前居住条件较好，短时间内购房需求不旺盛，但如有能打动其潜在需求的产品出现，仍可以拉动客户购房需求 对于高品质居所需求：客群虽然希望进一步改善目前居住环境，但受制于购房成本，高端别墅产品仍难以企及，希望能出现高性价比的低密度产品 对于区域的认知：绝大多数目标客群对于本区域认可度高及看好区域前景，但认为片区单价高， 我们的目标客户群体对于本片区认知度高，但对片区价格有一定抗性，未来产品及品质亮点将是吸引客户群的关键点；目标客群希望能拥有别墅品质的低密度产品以满足其改善现有居住条件的要求 目标客户群定位 主流产品 （高层） 中层群体最基本的住宅需求 中高层群体改善型住宅需求 高层及顶尖群体改善型住宅需求 创新产品 （花园洋房） 明星产品 （别墅） 背景解读 市场态势 项目定位 发展建议 项目规划建议 项目设计两个主入口，保证私密性。中润大道设为主入口，规划中的开发区中路为次入口 地块西侧规划为高层，与回迁房进行区分 北侧及地块中央、地块南侧规划为花园洋房 地块东侧紧邻生态公园，规划为别墅，同时花园洋房围绕周围，既能保证别墅私密性又能体现出花园洋房与别墅整体性。 千 亩 休 闲 公 园 回 迁 房 600米 333米 次入口 主入口 高 层 高 层 花园洋房 别墅 潍坊凤凰太阳城规划 项目规划建议 项目规划建议 项目规划建议 花园洋房 花 园 洋 房 花园 洋房 别 墅 别 墅 项目产品比例建议 千 亩 休 闲 公 园 回 迁 房 600米 333米 次入口 主入口 高 层 花园洋房 花 园 洋 房 别 墅 花园 洋房 别 墅 项目总占地300亩，计：199998㎡ 容积率0.2 9.4% 3.9 别墅 综合容积率2.0 100% 41.7 合计 容积率0.7 23.9% 13.9 洋房 容积率1.2 57.3% 23.9 高层 备注 所占比重(面积) 总建筑面积（万平米） 三室 95-130㎡ 3层 260-350㎡ 别墅产品 产品 户型区间 花园洋房 140-220㎡ 140-160㎡ 户型房型 三/四室 四室/平层高厅 小高层、高层 85-9