房地产可行性研究精选.pdfVIP

Generated by Unregistered Batch DOC TO PDF Converter 2012.4.319.1599, please register! 房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中 国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余 地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行 性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并 将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、 系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以 最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学 方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益 （主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一 时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、 南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是 很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾 社会效益和环境效益。 Generated by Unregistered Batch DOC TO PDF Converter 2012.4.319.1599, please register! 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行 性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的 可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行 性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可 能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案， 研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问 题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节 可行性研究的误区及相应对策 1、 项目精度标准 项 目 内 容 时间 （月） 费用 允许误差 投资机会研究阶段 1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段 8~16 0.2%~1.0% 10% 2、 常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定 能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性 研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因 素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。 因此，可行性研究的 “效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预 测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值 给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究 Generated by Unregistered Batch DOC TO PDF Converter 2012.4.319.1599, please register! 笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项目的失败都是 由一些可