家庭居住规划（八）.pptVIP

第五章 个人（家庭）居住与抵押融资规划 本章学习目的： 1. 了解居住与抵押融资财务规划的重要意义； 2. 掌握居住规划的主要内容与方法； 3. 了解抵押贷款的法律概念及精算方法； 4. 了解房地产作为投资的优势和劣势以及房地产投资的基本方法。 第一节 个人（家庭）居住规划 一、个人（家庭）居住规划流程图 二、购房与租房的决策 购房与租房是两个可以相互替代的居住方案。租房与购房那一个更符合理性，牵涉到拥有自己房产的心理效用以及对未来房价的预期，因此当同一标的物可租可售时，不同个人可能在租购之间作出不同的选择。 购房与租房应如何选择，我们可以用年收入法和净现值法来计算。 （一）年成本法 购房者的居住成本是首付款的占用造成的机会成本，房屋贷款利息，而租房者的居住成本是房租。 案例一、王先生看上了一间100平方米位于市中心的房产。该房可租可购。若是租的话房租每月3000元，押金3个月。购的话总价80万，首付30万，可获得利率6%的50万元房屋抵押贷款。假设押金与首付款的机会成本是一年期的存款利率3%，对租房与购房的成本进行分析。 租房年成本：3000×12 + 3000×3×3% =36270（元） 购房年成本：30万×3% + 50万×6% = 3.9万（元） 看来，租房比购房的年居住成本低2730元，或每月低227.5元。 二、净现值法 净现值法是在一个固定的居住期间内，将租房与购房的现金流量还原至现值，比较两者的现值较低者为划算。 案例二、王先生看中一处房产，若是租的话房租每月3万元，押金3个月。购的话总价800万元，首付300万元，可获得利率6%、期限为20年的500万元房屋抵押贷款。若王先生确定要在该处住满5年，房租每年调升1.2万元，以3%作为机会成本的计算依据。 （1）租房净现金流量现值 三、购房规划 在租房和购房决策之后，如果决定购房，就必须再对购房进行周密的规划，以确定负担得期的房屋总价、单价和区位。 （一）购房规划的基本方法 1. 以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷 （二）几个购房规划中的案例 1. 已确定购房总价后的筹资规划——以购买期房为例 案例四、王先生看上了一个设计完善的期房项目，总价100万元，签约款、工程款与贷款比率分别为15%、15%与70%，工程期为3年。以他手头上的20万元以及每年5万元的储蓄能力，是否买得起此期房呢？ 分析：目前的20万元支付15万元的签约款后还有5万元，工程期间内每年要付工程款5万元，可以用每年的储蓄额5万元来支付。交房后要缴贷款70万元，以利率6%，20年期房贷来计算，每年要缴房贷本息摊还6.1万元，超过目前5万元的储蓄能力。不过因还有签约款后余额5万元可以补前5年的不足，加上工程期的3年共有8年的时间，可以靠收入的增加或储蓄率的提高来达到年储蓄额6.1万元。实际上每年只要增加1375元的储蓄即可办到，因此购买力应无问题。 第二节 购房抵押融资规划 一、关于抵押的概念和术语 抵押（mortgage）:是一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是对由借款人享有赎回权（right of redemption）的债务偿还的保证。 也就是说，当个人（家庭）以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，购房个人只获得房产的占有和使用权，只有在贷款债务全部还清后才能重新获得该房产的所有权。 二、购房抵押贷款的形态选择 对于有房贷负担的家庭，每月摊还的房贷本息可能是月现金流量中最大的一笔支出，有时甚至占到月总收入的1/3—2/3。因此在房贷规划时，要根据房贷负担能力，慎重选择房贷形态。 （一）到期还款型房贷 规定不能提前还贷（否则收取违约金）的房贷产品贷款利率通常稍低。适合月供能力比较紧张的家庭。 （二）提前还款型房贷 对于常有额外收入来源，或收入起伏大的家庭，可选择缴款有弹性，可根据当月收入多寡选择多缴或少缴，但没有提前偿还违约金规定的房贷产品。 三、关于住房抵押贷款偿还的精算 住房抵押贷款的偿还方式一般有以下三种： （1）满期偿还。是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息。 （2）分期偿还。是指借款者在贷款期内，按一定的时间间隔，分期偿还贷款的本金和利息。 （3）偿债基金。是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并且按期另存一笔款项，建立一个基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。 （一）每期贷款偿还金额的计算 1. 计算贷款余额的两种主要方法——过去法和未来法 过去法：是基于已经历时间的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法。 未来法：是根据未来要偿还款项的贴现值计算贷款余额的方法。 在实际计算中，可根据不同