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投资估算 一、投资估算的含义及其阶段划分 二、投资估算的内容 三、投资估算的方法 四、房地产开发投资估算 五、投资估算的管理 一、 投资估算的含义及其阶段划分 投资估算指在建设项目立项之前的决策阶段，依据现有的资料和一定的方法，对将来进行该项目建设可能要花费的各项费用的事先匡算。投资估算有两种操作方式，一是在明确项目建设必须要达到的目标要求条件下匡算需要多少资金；二是在投资额限制的条件下框定项目建设的规模与标准。实际操作时往往将这两者结合起来应用。 项目的投资决策过程一般要经历一个逐步详细的技术经济论证过程。 三、 投资估算的方法 1 静态投资估算 2 动态投资估算 3 流动资金估算 1 静态投资估算 （1）询价法 （2）指标估算法 （3）系数估算法 （4）生产能力指数法 （5）近似（匡算）工程量估算法 （1）询价法 在项目规划或可行性研究中，如对设备系统已有明确选型，可采用市场询价加运杂费、安装费等的方法估算设备购置费。 （2）指标估算法 是根据以往统计的或自行测定的投资估算指标城一待估项目的估算工程量，得到估算投资额。应根据项目的设计深度，选用不同的指标形式，同时要根据国家有关规定、投资主管部门或地区颁布的估算指标，结合工程的具体情况编制。 例：拟新建一幢300间客房的中等旅馆，已建类似工程的技术经济指标为30万元/间。试估算新建旅馆的投资额。 解：新建旅馆的估算投资=30×300=9000万元 （3）系数估算法 是以某部分工程内容的投资费用为基数，而其他部分的投资则通过测定的系数与基数相乘求得。 设备系数法 主体专业系数法 经验（或规定）系数法 设备系数法 以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑工程费、安装工程费和其它费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装及其他有关费用，其总和即为项目的投资。计算公式为： C=E（1+f1P1+ f2P2+ f3P3)+I 式中：C——拟建项目的投资额； E——根据拟建项目的设备清单或当时当地价 格计算的设备费； P1、P2、P3——分别为已建项目中建筑、安装 及其他工程费用占设备费百分比； f1、f2、f3——分别为由于时间因素引起的定 额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I——拟建项目的其他费用。 主体专业系数法 以拟建项目主要的、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费及安装费）为基数，根据已建成的同类项目的统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、采购、给排水、管道、电气及电信、自控及其他费用等）占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业工程的投资，将各部分投资费用（包括工艺设备费）相加求和，即为项目的总费用。计算公式为： C=E（1+f1P1+ f2P2+ f3P3+…)+I 式中： Pi——分别为各专业工程费用的百分比。 经验（或规定）系数法 如主体建筑工程周边的附属及零星工程（道路、室外排水、围墙等）为主体建筑工程费用的2.5%。 （4）生产能力指数法 根据已建成的、性质类似的建设项目或生产装置的投资额和生产能力以及拟建项目或生产装置的生产能力估算项目的投资额。计算公式为：C2=C1（A2/A1）n · f 式中：C1、C2——分别为已建类似项目或生产装置 和拟建项目或生产装置的投资额； A1、A2——分别为已建类似项目或生产装置 和拟建项目或生产装置的生产能力； f——不同时期、不同地点的定额、价格、费 用变更等的综合调整系数； n——生产能力指数，0≤n≤1。 例：建设一座年产量50万吨的某生产装置，投资额为10亿元，现拟建一座100万吨的类似生产装置，用生产能力指数法估算拟建生产装置的投资额（n=0.5，f=1）。 解：C2=10×(100/50)0.5×1=14.14（亿元） （5）近似（匡算）工程量估算法 即匡算工程量后，配上该预算定额的单价和取费标准，求得所需的造价。适用于室外道路、围墙、管线等无规律性指标可套的单位工程，也可供换算或调整局部不合适的构配件之用。实际工作中，常常在采用单元指标估算法的同时也采用本法，两者互相配合、补充。 可行性研究阶段已比较齐全的掌握了项目的基本资料，估算精度要求较高，通常要求分别估算建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置