体育公园整体项目投资建设可行性研究报告精选.docVIP

体育公园整体项目可行性研究报告 目 录 1. 项目背景及建设意义 2 1.1 项目建设背景 2 1.2 项目建设意义 2 2. 用地情况及征地费用 2 2.1用地情况 2 2.2 征地费用 3 3. 项目规划 4 4. 项目定位 5 4.1总体地位 5 4.2球场定位 6 4.3住宅市场定位 6 4.4住宅客户定位 6 5. 住宅产品类型 7 5.1别墅产品建议 7 5.2公寓产品建议： 7 5.3园林景观建造 8 5.4住宅售价建议 8 6. 项目测算摘要 10 6.1住宅开发计划： 10 6.2球场建设计划 11 6.3项目投资估算 11 6.4住宅项目收益分析 15 6.5 球会项目收益分析 16 6.6项目整体收益分析 18 7． 风险分析 19 7.1法律风险 19 7.2法律防范措施： 19 7.3财务风险 19 8．结论 20 9附表及附件 20 附表一：销售计划表 21 附表二：资金使用与筹措表 22 附表三：投资现金流量表（单位：万元） 25 附表四：利润计算表（单位：万元） 26 附表五：别墅建安成本分析表 26 附表六：公寓建安成本分析表 33 附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告 41 体育公园整体项目可行性研究报告 项目背景及建设意义 1.1 项目建设背景 金海湾国际滨海度假区自2006年7月开始动工建设，目前南区的喜来登酒店已经建成并于2008年6月开始营业，中区凤池岛度假物业首期也将于2008年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在2010年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之一。 1.2 项目建设意义 本项目就是将巽寮金海湾整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之一；它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境；吸引热爱高尔夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。 用地情况及征地费用 2.1用地情况 本项目位于金海湾国际滨海度假区南区，北临滨海大道（X210路），东、西、南比邻滨海2路。总占地约1972亩。需新征土地1780亩，征用水库45亩，搬迁村庄两个（富巢村）。征地计划如下： 1） 第一期征地1193亩，2008年12月摘牌904.5亩（其中48亩在本项目用地范围外）并完成水库征用，2009年3月摘牌337亩； 2） 第二期征地587亩摘牌及村庄搬迁计划在2010年3月完成。 2.2 征地费用 征地成本计算表 序号 项目 费率 单位 数量(亩) 金额(万元) 一 一期征土地 13.8 万元/亩 1193 16452 1 征地补偿款 8.2 万元/亩 1193 9842 详见注1： 2 土地出让金及各项收费 5.5 万元/亩 1193 6610 详见注2： 二 07年盘整土地 5.0 万元/亩 147 735 　 成交价款 5 万元/亩 147 735 三 二期征地 9.9 万元/亩 587 5806 　 征地补偿款 3.9 万元/亩 587 2284 按目前补偿标准估算 　 土地出让金及各项收费 6.0 万元/亩 587 3522 按政府收费标准计算 四 水库拆迁补尝 0.98 万元/亩 45 44 已征但无法挂牌 小计 11.73 万元/亩 1972 23127 五 体育公园分摊大市政费用 　 　 　 9222 详见注3： 　 　 　 　 　 　 　 　 合计 16.4 万元/亩 1972 32259 六 契税等 　 　 　 1161 按政策计算 　 土地交易服务费 0.3% 32259 　 97 　 土地交易契税 3% 32259 　 968 　 土地评估费 0.3% 32259 　 97 　 总计 16.9 万元/亩 1972 33420 注1： 1、按补偿次序分别为:县国土局2068.8万、巽寮管委会1000万、巽寮管委会1300万（果树补偿，未付），共4370万，合3.9万每亩。1193亩里面还有81亩富巢与何屋村的未补偿。2、新增额外补偿，50亩的每亩40万,合599.7/m2。 注2： 新增建设用地有偿使用费第一批征地收费是17元/㎡，第二批征地是34元/㎡。两批分别交679.9万、691万。二期征地的337亩尚未缴纳。 注3： 具体包括：非经营性土地费用3458万（主要是富巢、何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费），前期费用1387万，基础设施建设费用2473万，公共配套建设费用272万，其它需分