中国房地产市场发展及宏观调控政策2011.1.5.docVIP

中国房地产市场发展及宏观调控政策 ————国务院发展中心研究室主任廖英敏讲授 中国房地产市场发展的基本情况 1.1997年前国家福利分房，没有房地产市场。 2.1998年房产制度改革，停止福利分房，单位给职工缴纳公积金，个人财富积累可购买商品房。 3.有关住房预售制度执行，有利于开发公司资金回笼，加快房地产市场的发展。 4.新兴职业形成，物业管理公司，房产中介，二手房市场，租赁市场形成。 5.调控体系、监督管理体系来调控房地产市场。 6.房地产市场需求状况： 从1997年－2009年，除2008年金融危机外每年逐步增长。到2009年销售面积达94755万平米，其中住宅为86847平米，销售套数为804万套。 房地产供给情况：从1997年到2004年供求平稳，2004年后发展很快。 1997年 2009年 施工面积（万㎡） 44985 232800 竣工面积（万㎡） 19815 58236 套数（万套） 554.89 7.房地产投资比例增长： 全国GDP在10%－15%增长，其中主要靠固定资产中的房地产投资所占比例在逐年增长，1997年房地产投资占国家固定资产投资的比例为12.94%；到2004年所占比例为16.11%。 二.2004年以来房地产市场存在的问题 从2002年以来我国经济进入较快的发展，城市化，工业化的发展较快发展，房地产市场较活跃，国家相继出台宏观调控政策。 1.2004年一季度开发很旺，增长41.4%，销售达34%，库存量减少。 2.各类商品房全面上涨，市场很火爆。普通的小户型供给过低，部分城市房价上涨过高。 1998年均价为1854元 2004年均价为2608元 突然上涨很高，涨浮率达18.7%，比98年看均增长8.3%。 2009年均价为4459元 3.2004年国家出台政策“看紧信贷，管严土地” ※北京从2004年8月31日开始不能将土地协议出让，全部挂牌拍卖。 ※房地产项目资本金需达20%上升到35%，才能到金融机构贷款。 ※建设部合理控制拆迁规模。 ※2005年出台住房价格保障制度 从2006年的4、5朋份投资明显加快，社会舆论很大，老百姓买不起房子。 ※06年出台住房结构调整，要示90㎡以下的须达到70%以上。 ※2007年住房保障制度：计划建保障性住房2009年建200多万套，2010年建580万套，2011年建1000万套。 ※2007年出台有针对性的政策：收紧信贷，增长利息，抑制购买 ※2008年金融危机的影响，经济下滑，房地产销售情况下滑，国家出台优惠政策鼓励购买，减免个人所得税，到2009年逐渐回暖到活跃。 ※2009年国家加快基础建设。到2009年二季度投资者进入，房价上涨较快。 ※2010年国家连续出台房地产调控政策： “国十一条”――抑制房价上涨过快通知 二套房提高首付比例，利率上浮10% 三套房限贷等 。 9月份进一步加快房地产调控，”地方问责制”,“限购令”，2008年的优惠政策相继取消。 从2008年2010年房价同比涨浮回落，2010年9月－11月环比正增长。 4.2010年湖北房地产情况分析： 2月份上涨，4月份政策出台价格回落，其他各月较平稳。 湖北受国家政策影响较小，整个情况好于国家房地产市场。 5.黄石房地产市场情况： 新开工面积同比增长62.5% 销售面积增长80.6% 可供面积20.3% 销售同期增长28.9% 成交均价为3122元，比上年上涨8% 整体上看黄石房地产市场处于增长阶段 三.房地产市场的发展趋势 1.从2002年开始，中国房地产发展可有20年的发展空间，主要是由于农民工进城，外来人员聚集到一、二线城市，购买需求大；二、三线城市改造建设带来购买需求，投资性的购买国家进行控制。 2.2011年居民收入增长，物价上涨，国家投入1000套保障性住房，供给较大，对商品房有一定的影响。 3.货币政策的出台，加息，存款准备金上涨，房价上涨大的话国家还会出台新的调控政策。 4.2011年是调控政策与市场博羿的情况 土地资源的紧缺，年初是观望期，一季度应该较为平稳，二季度若无调控政策，市场会旺盛起来，若有新的政策出台会直接影响房地产市场。 四.房地产税改革发展的方向 国家对房地产税的征收，主要是在取得阶段征收较多，再就是流转环节有征收，保有阶段主要对针对商业用房征收，对住宅原值一次性进行减免。 在2003年提出对不动产开征物业税， 2006年十一五规划中收革房产制度，进一步推出物业税，深入到房产税务改革中。 物业税是指企业或个人对所有不动产进行征收的税，是属于地方政府，税务部门征收的，和地方财政密切相关， 减免土地出让金，开征物业税，使得地方政府与房地产商分隔开来，有利于加大执行力度；对房地产开发者闲置的土地征税，短期内会有很大的影响，开发