2016年楼观察暨2017年楼展望.PDFVIP

2016 年楼市观察暨2017 年楼市展望 2016 年楼市回顾 ——量增价涨，一片红火 1、整体基本面量增价涨，一片红火。 得益于货币宽松和行业政策的支持下，需求得以集中释放，量能催动房价快速上涨， 开发商补库存激发投资意愿大大增加，开发投资、销售面积、销售金额及房价均较2015 年有比较明显的提升。销售量增价涨，市场销量增长呈现四种模式：一线城市是资产荒； 二线城市是产业推动和资源人口聚集；三、四线城市受政策扶持，去库存效果明显；都市 圈是核心城市需求向周边外溢传导，销量放大。 2、消费特点呈现分化加剧，热点城市气势如虹。 热点城市主要集中在经济较为发达的中心城市，房价可用疯狂飙升来形容，个别城市 热点板块已出现价格翻番，且库存一扫而空，城市分化进一步加剧。一线城市受供给不足 影响，缩量涨价，实际量能外溢至都市圈。二线城市供需两旺，量价齐升。但表现为以南 京为代表的普涨，持续性的较长时间、全板块及一、二手房均涨；另一种以杭州为代表的 是龙头板块（世纪城与未来科技城）急涨，时间较短，二手房未能同步（二手房上涨通常 相对一手房要迟缓，同时取决于一手房库存替代因素决定；但跌价往往二手房领先于一手 房，应是个体融资成本决定罢）。三线的大多数城市量稳价涨，部分沉寂多年的三线城市 如无锡、常州、嘉兴等出现量价补涨现象，个别四线城市也迎来久违的量价上升趋势。 相较于2009 年那一轮，涨幅力度有过之无不及，但涨势凶猛的城市较为集中，即数 量出现递减趋势，集中于20 多个热点城市量价齐飞。 3、市场传导轨迹从核心城市向外顺势逐流。 首先，市场投资热潮肇始于京、沪、深一线城市的高地，以大都市圈为中心顺势波圈 向外围价格洼地城市蔓延。即在政策、货币双双刺激下，改善需求得以释放，资本市场较 为发达的京、沪、深三大核心城市，敏锐投资者率先投资，在资产荒下的避险资金跟风挤 入，造成量能急升，地王频出，推升房价，挤压部分需求外溢寻找替代品。三大都市圈临 近区域受中心城市价值对标下形成价值洼地，加上消费者对房价预期的价值重估驱动下， 引发投资潮。 其次，是受益于高铁发展，形成线形辐射力的节点型区域中心城市，以人口输入及承 接产业转移的双重带动作用下，形成新的投资热点城市，推动量价齐升，从而导致房价上 涨广度进一步延伸。 另外一个因素是渠道、中介代理商的引导力，在赚钱效应下，引发一波又一波的投资 跟风潮。如上海无房可售，购房者外溢狂扫昆山及嘉善市场；再比如合肥房价飙涨后，对 标同等量级的省会城市长沙房价投资价值凸显，基于轮动效应的预期，驱使合肥组团投资 长沙楼市。热点城市之间在投资者的追捧下或信息交流的假想敌意淫中，形成对标的时空 交错螺旋式上升机制，带有一定的顺势逐流的盲目跟风与恐慌性消费，刺激房价进一步上 升。而都市圈房价的上涨反过来推进了核心城市房价的提升，且都市群密度越高的区域相 辅相成越明显。 （本人在“14 年市场趋势研判”一文中就提出：深圳及温州这二个城市是可以做为房地 产投资先行指标来观察的。） 4、本轮楼市发展经历三个阶段。 第一阶段，是从2015 年330 新政降低购房门槛、鼓励改善型消费开始，从楼市的限 购转向扶持，加上“四万亿”财政刺激作用下，一、二线城市楼市一路稳步增长。部分城市 借助于区域热点板块话题炒作，房价涨幅已是十分惊人。如深圳是15 年初第一波股市获 利者率先进入楼市，领涨全国的；南京是15 年7 月江北区域被国务院获批为国家级新区 后，房价一路狂奔；北京都市圈是源于“京津冀一体化战略 ”后，需求持续增长的。 中央意图是通过2015 年对房地产的振兴来挽回整体经济下滑的颓势，然实体经济下 滑已非一个产业能完全填补的，作为滞后指标的开发投资未能同步于房产销量增长（实际 上第四季度已经回升），再次加码楼市刺激政策。 即第二阶段是从2016 年初中央定调“去库存”主题开始，到9 月底止。在15 年（核心 城市）楼市持续量价齐升的惯性下，16 年一季度市场出现井喷状态，遗憾的是3 月份沪、 深二市打响调控第一枪后，没有顺势对二线城市同步调控，错失了四、五月份最佳时机， 积累至八、九月份涨价已成燎原之势。深层次原因或许是为了等10 月1 日人民币正式纳 入特别提款权（SDR ），这或能解释为何限购政策密集在十一黄金周期间出台的缘由（当 然，也跟张高丽在9 月28 日主持关于16 个