御龙花园开盘方案.pptVIP

* 御龙花园北区销售方案简析 ◎ 项目认知 ◎ 市场认知 ◎ 价格定位 ◎ 客户定位 ◎ 营销方案 ◎ 广告方案 ◎ 项目认知 1、项目属性认知： ① 本项目在咸宁属于一个高端定位的产品，产品形象在整个咸宁市场都有一定的认可。该项目应定位为咸宁的一个偏离中心的大盘。 ② 项目的销售周期与目前市场上同类产品相比也相对较长。 ③ 目前项目的二期产品剩余房源341套，总销售面积43293平米，总市值约11600万。剩余地下停车位79个，总市值约350万。房源面积分布如下表所示： 2300 10 32 34% 2% 116 118~130 4% 4% 4% 4% 2% 2% 契税 3800 16 52 2.9% 10 190~200 2700 12 38 7.3% 25 140~145 3100 14 44 3.2% 11 160~170 3900 17 54 8.9% 30 200以上 2500 11 35 33.4% 114 130~140 1900 9 27 10.3% 35 100~105 月供（元） 首付（元） 总价估算（万） 所占比例 套数 面积区间 2、项目区位认知： ① 本案从区位上讲，偏靠温泉，偏离市中心 ② 区位与市场同类产品相比有一定劣势，周边生活配套较为缺乏 3、项目价值认知： ① 目前项目价值的主要表现在其内部环境建设与产品本身的居住价值上，区位上的其他附加值较少。 ② 在当前市场环境下体现本案的自身价值很容易，但要实现它却很难。 银泉大道 ◎ 市场认知 1、2010年上班年市场成交情况简析 受取消退税政策的影响，销量一度回落 受“国十条”政策出台后市场大环境的影响，销量继续下滑 1、周期性价格走势简析 08年3月，价格到达一个峰值之后，进入下行市场 09年2月分，价格跌至谷底，开始反弹 1、市场的周期性较为明显，依照历史情况来看，市场即将进入一个下行的周期 2、未来市场的走势如何，对于政策的依赖较强。 价升量跌， 成交结构以中心城区为主 价升量跌 价跌量跌，市场进入冰点 1、咸宁周边重点楼盘的量价情况 1、目前咸宁市场成交量并不乐观，各楼盘相交之前销售出现大幅下滑 2、价格方面，依然未见松动 本月开盘 综合各产品线供应、成交及库存情况，可判定，区域市场以改善行置业为基础，首次置业产品同样存在较大的市场机会。 区域细分市场分析 首次置业产品去化程度 改善行置业去化程度 重点项目分析——福星城 19 113 2 14 8 已售 28 142 56 152 120~130 114 8 3000 套数 105 43 352 D5栋 C3栋 本月销售 均价 分户销售 户型面积 已首套数 总套数 在售楼产品 在当前市场环境下，个位数字的销售量已经成为市场主流。目前D5/C3两栋都属于33层的高层。所以按照同等楼层的价格比照，换算成11层的小高层，福星城的均价大概只到2700~2800左右。 重点项目分析——桂花城 20 20 0 15 13 已售 10 33 16 151 120 92 37 2560 套数 86 47 108 11#、12# 15#、17# 本月销售 均价 分户销售 户型面积 已首套数 总套数 在售楼产品 桂花城于7月17日开盘，但是开盘情况并不理想，小户型受到热捧，特别是90以下的户型由于可以首付两层，现已全部售罄。多层均价在2600左右；小高层均价在2500左右。 ☆ 受4月取消退税和“国十条”的双重影响，目前的市场进入一个僵持期 ☆ 相比年初，销售量下降近70% ☆ 各个楼盘销售价格依然坚挺，并没有因为市场因素而有所调整，但不排除下半年市场会出现动荡 ☆ 市场的主力去化产品集中在80m2 — 140m2之间 市场情况总结： ◎ 价格定位 1、市场抽样调查 2、项目价值定位 3、销售任务下的价格定位 1、园林绿化、生态主题 22 2、智能化主题 3、人文主题 27 4、运动主题 21 5、山景主题 6、水景主题 8 7、老年人主题 8、其他 10（包括2、5、7项） 您最感兴趣的楼盘主题是： （最多三项）________________。 1、0.8元/㎡以下 50 2、0.8-1元/㎡ 0 3、1-1.5元/㎡ 0 4、大于1.5元/㎡ 0 您能接受的物业管理费（24小时封闭式管理）范围： 。 1、游泳池 2、健身设施 27 3、商场超市 39 4、各类球场 3 5、中西餐厅 6、肉菜市场 8 7、幼儿园及学校 8、老人活动场所