青岛鑫汇国际开盘总结报告.docVIP

鑫汇国际开盘总结报告 窗体底端 鑫汇国际项目部 第一部分 鑫汇国际9.17开盘表现 1、推盘量与成交量分析：当日去化率15.4% 项目于9.17日举行开盘仪式，9月15日提前正式选房，当日推出二期1#、2#楼共计266套房源，9月15、9月16、9月17日共成交41套，去化率为15.4%；截止到10月17日共成交48套，去化率为18% 楼栋号 推出单元 总户数 去化量（套数） 去化率 1#楼（一梯两户） 二个单元 104 48 18% 2#楼（1梯三户） 二个单元 162 总计 266 48 18% 2、认筹与解筹分析：解筹率62% 项目自2010年10月16日一期（3#、4#楼）开盘后，时隔10.5个月于2011年9月1日正式开始认筹。认筹客户缴纳2万元的认筹金，截至9月14日下午五点共认筹66组客户。9月15日提前选房，9月14日晚19:00进行认筹客户通知，选房顺序以前期免费登记顺序为准，根据第一、第二、第三意向顺位进行排序选房，要求客户选房必须有时间限制，否则原优先选房资格取消。9月15日当日认筹转认购客户实际为21组，至9月17日正式开盘，认筹转认购客户实际为41组，所以首期客户解筹率达62%。 3、成交价格分析：整体均价10600元/平米 项目认筹期开始就一直宣传均价为10500元/平米左右，实际开盘成交价格根据楼栋位置的不同及户型的差异，均价从10345元/平米到10945元/平米不等，本次开盘所推房源整体均价为10600元/平米。 楼栋号 推出单元 面积 均价（元/平米） 1#楼（一梯两户） 两个单元 91-181㎡ 10945 2#楼（一梯三户） 两个单元 80-95㎡ 10345 1#楼 1#-1-01户 111-164㎡ 11013 1#-1-02户、1#-2-01户 90.9-181㎡ 10895 1#-2-02户 111-164㎡ 10963 2#楼 2#-1-01 94.68㎡ 10402 2#-1-02 88.65-92.66㎡ 10197 2#-1-03、2#-2-01 80-85㎡ 10499 2#-2-02 88.65-92.66㎡ 10194 2#-2-03 94.68㎡ 10302 4、蓄客情况分析：免费登记转优惠客户292组 项目采用长期分散蓄客，从2010年10月16日一期房源开盘后，于2011年5月27日活动营销开始（家居鲜花秀），截止到2011年6月25日，共免费登记客户147组，从2011年6月26日陶艺DIY活动开始，正式开始预约客户转优惠活动，截止到2011的8月31日共积累客户292组，其中新客户转优惠为122组，老客户转优惠为170组。在蓄客期内借助夹报、短信、活动营销、网络、电视等方式加大项目的宣传力度，并在佳世客加设外场，一方面有利于聚集客户截留竞争项目的客户同时也体现了项目全面的推广方式。 第二部分 鑫汇国际项目介绍 1、项目所处的市场环境分析：东南北区域项目集中放量，价格参差不齐，竞争激烈。 竞争板块 竞争项目 体量（㎡） 香江路及泛香江路板块 鲁商蓝岸国际 205000 莱茵小镇 62260 千禧银杏苑 200000 天玺乐城 25209 安子板块 海尔山海湾 530000 海信凤凰金岸 374000 西海景苑 400000 恩马双城汇 45000 金泽儒家 80000 唐岛湾板块 瑞源名嘉汇 248900 华瑞银岭国际 110000 华裕唐城 97959 华通唐岛七星 62919 中南海湾新城 225000 长江路板块 海怡湾畔 29029 衡山舒苑 60922 凤仪帝景 25000 鸿润柏林新城 233993 项目威胁分析 从项目所处的香江路辐射东南北整个区域来看，板块区域划分明显，虽然项目同样处于香江路，但属于香江路的边缘地带，区域目前发展一般。 从项目位置来看，该项目距离中心城区近，配套齐全，但距离以旅游渡假为名的凤凰岛概念意义上较远，仅安子、唐岛湾两大板块（或者是隧道）就对海恋情结客群从心里上进行了拦截。 从项目的目标客群来看，项目的普通客群和高端客群均受东南部和北部项目的拦截。 项目机会点分析 虽然东南部区域现有的几个板块楼盘很多，但香江路附近楼盘绿岛印象、贵府花园、乾宝佳园等楼盘都面临二期客户蓄水期，可见此区域供应量较小，除鲁商蓝岸国际、千禧银杏苑、海德公园一号处于正常销售，其他楼盘后续多为加推量。而鑫汇国际开盘正是把握住地缘性客户，对此部分客户加大逼定力度。 从板块的位置来看，随着武家庄前的维客旗舰店、金沙商场等的陆续开建及学区房的优势，板块具有一定的升值潜力。 市场环境小结 从整个开发区楼市来看，项目受限购