落实物权法-回归区分所有建筑物管理的本质-存.pptVIP

忻锦帆 2016-7 所谓“物业管理”的起源和本质 应该叫 区分所有建筑物管理 区分所有， 户门内—专有部分，各人自己管 简单地说： 户门外—共有部分，大家一起管 起源：有了多人共有一座建筑物，就需要共同管理。 共有部分管理初期： 清洁（钟点工）→ 清洁工+门卫（专职）分摊工资 共有设施修理（请师傅，买材料） 分摊费用 本质（通俗地说）： 业主凑份子 AA制 自己商量内部私事 区分所有建筑物管理的发展： 大楼业主多了 城市内大楼多了 大楼功能复杂了 所以 从临时协商到自发订立制度 从有人牵头到成立业主组织 各种专业服务兴起，有一种叫管理服务公司 真正市场环境中的房产商，为有利销售，开始主动完善管理制度，安排管理服务，明确各业主之间的权利、义务。因为市场环境，因为责权分明，都不敢肆意侵犯业主权益。 管理服务公司演变： 门卫兼管某些管理工作 → 专职管理人员（初期有些由保安或清洁公司派出）→ 管理服务公司（管理处派驻小区） 管理处（经理人）地位：管理服务公司以市场平等地位与业主组织订立合同。派管理处驻小区为经理人，是受业主组织委任、雇佣。与业主组织是主从关系，不是平行关系，更不是对立关系。类似大户人家的管家。管家在主人家里没有自己独立资产，不许利用主人财产牟利，只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金，不能有额外的利润。 全世界都是这样。 关系明确清晰，业主组织与管理服务商不可能产生激烈矛盾。 中国法制史上，民国十八年（1929）颁发的《中华民国民法·物权篇》，就明确了建筑物区分所有的概念及管理原则（现在仍在台湾地区实施，一字未改）： 中華民國民法 第七百九十九條 （建築物之區分所有） 數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。 中华民国民法 第七百九十九条 （建筑物之区分所有） 数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。 1950年代后房产逐渐公有。没有私有房产就没有区分所有，区分所有建筑物管理的发展过程就此中断。 1980年代深圳开始的物业管理，是由房管所人员组成物业公司代表政府对私有住宅小区进行管理。除了由公有房产时政府承担费用改为向业主收费，其余还是按计划经济、房产公有的思路做。业主只是被收费、被管理的对象。然后全国推广，畸形发展。 之后的几十年，法规、规章等等都有所改善，实践中也出现少量业主逐步掌握管理权的小区。但是总体上并没有实质性的改变，直到2007年物权法的颁布。 中华人民共和国物权法（2007年颁发） 第六章　业主的建筑物区分所有权 开宗明义第一条，该章的总纲： 第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （其他相关条文见第76、79、81、82条，81条是重点） 物权法是全国人大通过的仅次于宪法的基本法律 物权法 重新明确了建筑物区分所有的概念 重新明确了业主的管理权 除了业主，其他任何人都不拥有管理权 所有法规、规章、政府文件，都不得与物权法相抵触 物权法第六章明确的业主管理权的法理 管理权源于财产权，管理的是私有财产的共有部分 管理权属于财产的主人，不属于其他任何人。 有私有财产以来就这样，这是 公理 ，不是法律规定后才有。正常市场经济法律也绝不违背此公理。 这是经济权利，非政治权利；是私权利，非公权利。 过去相关法规、规章、文件，有些内容是削弱甚至剥夺业主自主管理权的。物权法颁布后改善不多。 这是业主面临的重要障碍。如何对待，后面再谈。 另外，物权法没有“物业管理”的字样，我是不赞成把区分所有建筑物管理称为“物业管理”的，这个概念不科学，有害。后面专门谈一谈这个问题。 当家作主 落实物权法 业主组织方面： 自治（自主管理）是根本。不纠结于叫什么制。 绝大多数小区需要请专人管理。但要明确主从关系。 管理权的核心是财权。该收的钱都收到业主组织名下，该用的钱按预算逐期、逐项划拨。 公开透明是基本原则。所有账目要对业主公开。 需要业主大会决策的，要全程公开透明。 业委会会议，会前会后要公告，会中有记录。 实现公开透明、业主共同决策的途径很多。关键在于是否有心去做。有心做，就会有办法。先进经验有很多，还可以继续创新。 放下身段 改弦更辙 落实物权法 物业公司方面： 业主当家作主天经地义，要应顺势不可挡的潮流 主从颠倒的不正常局面已经颓像初现 靠包干制和占有业主共有收益赚钱的优势