云南普洱墨江项目营销总案（修改完）11.docVIP

墨江项目营销总案 目 录 第一部分 分析篇 一、项目概述 二、SWOT分析 三、定位分析 第二部分 策略篇 一、包装推广策略 二、产品策略 三、价格策略 四、销售策略 五、新闻、公关、广告、促销策略 第三部分 执行篇 一、各阶段新闻、广告计划 二、各阶段公关促销活动计划 三、营销推广系统工作计划 第一部分 分析篇 一、项目概况 1、开发商简介 云南汇达置业有限责任公司成立于2010年1月，是专为开发建设《墨江-国际双胞小镇》而组建。由云南金成集团和昆明万意企业集团公司抽调精英组成，公司配备专职的工程技术、商业运营、经济管理人员，汇集了一批专业的房地产开发的队伍。金成集团公司经营范围广阔，涉及房地产开发，矿产业务，物业管理，酒店经营管理，国内贸易、物资供销业，置业咨询、培训、代理服务等专业化行业。在房地产开发领域耕耘多年，同众多知名房地产企业都有深度的合作关系，目前参与了多个昆明城中村改造项目和地州商业项目，专注于推动云南城镇化建设、擅长从事旅游房地产开发和城市综合开发。汇达置业股东王崇亮先生系云南旅游策划、规划界的领军人物之一，曾成功参与和领导了上百个旅游项目的策划、规划。汇达置业将在良好的成立基础上不断完善自身管理体系，积极推行现代化管理，建立新的投资运营理念。秉承以人为本的企业文化，脚踏实地、诚信经营，本着“团结进取、勇于开拓、创新贡献”的企业宗旨，力争在各个领域取得良好成绩，成为广受社会尊敬，为地方发展、社会进步创造价值，贡献应有的力量。 2、项目位置及概况 墨江-国际双胞小镇，位于墨江县城的西片区，项目东部为元磨高速，昆曼高速的一部分，隔高速路为月亮广场；北部、西部为山地，自然生态保护区；南部为双胞公园、双胞井；高速服务区被项目半环绕。项目刚好处在神秘的北回归线上，是县城规划新区发展的主动脉。项目周围汇集了北回归线标志园、月亮广场，山地自然生态保护区，双胞公园、双胞井等丰富的景观资源。项目占地面积140608平方米，其中绿地面积56575平方米，道路广场总面积41140平米，总建筑面积133866平方米，容积率仅为0.96，建筑密度30.51%，绿地率40.23%，包含了五星级酒店、旅游购物区、民族风情商业街、品牌专卖区、特色美食街、顶级生态别墅和生态洋房，总投资预计8.7亿元，将成为墨江第一个集居住、生态旅游、购物休闲、蜜月度假，同哈尼文化相结合的商业旅游项目。 项目初步规划设计 3.1小区整体布局： ◆项目南北分布较长，西面延伸山体 怀抱中，呈三足鼎立的祥和图案。 ◆双胞大道贯穿整个项目，形成双胞 小镇的纽带作用。商业集中为南北2个片区和双胞大道沿线，一头连着北回归线及月亮广场。一头连着南面的双胞公园和双胞井。 ◆东西向把居住、酒店和商业自然分割。居住和商业相辅相成，却没 有任何不利干扰。 3.2户型设计平面及功能要求 ◆别墅：建议根据地形和山体形态，分别规划独栋、双拼、联排或 叠加别墅，均能自带车库或车位、花园等提升品质的功能。建议 2-3层，尽量不要考虑叠加，如果因为容积率的问题一定要做叠加，就要做足附加值，如：一楼带地下室，花园。叠加的上层必须有 大面积的露台类赠送。建筑风格以欧式山水生态别墅为导向。 ◆洋房：共13个单元，6层，建议考虑当地比较适用的120-150平米区间，因为本项目以商业为主，住宅户数不是很多，建议户型不要太复杂，根据端头和单元位置，设置出2个基本户型，分别为124平米左右和150平米左右，顶楼还是建议考虑做复式以降低顶楼抗性。均为平层设计，同时一定要考虑空调、太阳能的安装位置。 户型配比建议 别墅建议独栋、双拼、联排或叠加按1：2 ：2的比例；约120 套 左右。 商业尽量以100-150平米为主力户型，局部考虑大型商业或娱乐等，单间面积建议不超过250平米。否则总价过高，对快速消化有抗性。 3.3服务配套 增加社区服务配套内容，如：体育运动场地，儿童娱乐场所，会所，户外健身场、类似乒乓球、羽毛球等小型运动场地，及特色物业服务，以提高社区品质。 二、SWOT分析 1、本项目的优势与卖点 （1）旅游资源的优势 北回归线标志园和双胞公园、双胞井紧临项目，景观资源丰富。 （2）商业运营及投资、酒店公寓投资的优势 专业的商业运营管理，引入商业投资新概念，把经营和琐事交 给专业的运营公司，坐享收益。 （3）高尚住宅区的优势 墨江不缺乏优美的生态环境，和森林资源，但缺乏有生态居住 品味的高端住宅，墨江国际双胞第一镇有着得天独厚的生态山 地和水资源，同时与北回归线标志园、双胞公园、双胞井等景 观资源相毗邻。 （4）昆曼大道必经之路，过境游客数量较大 昆曼公路起于昆明市，途经玉溪、思茅、西双版纳进入老