东莞市黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划68P.pptVIP

6. 实施措施及建议 测算条件： （1）根据“三旧”改造优惠政策，地价按东莞国土资源局公布的“东莞市基准地价”的基础上打七折。 （2）参照黄江镇中心房地产市场价格，住宅销售价格为4500元/平方米，商业销售平均价格为6000元/平方米。 经济可行性分析 经济可行性分析 6. 实施措施及建议 经济可行性测算：包括可申请返还成本、不可申请返还成本及销售收入三部分。 1、可申请返还成本 通过计算，可申请返还成本约为1.1亿元。 经济可行性分析 6. 实施措施及建议 2、不可申请返还成本 通过计算，不可申请返还成本约为4.69亿元。 经济可行性分析 6. 实施措施及建议 3、销售收入 通过计算，销售收入约为5.1亿元。改造税后利润为2200万元，改造利润率为4.7%。 汇报结束 谢 谢 ！ 规划策略 4. 规划方案 2、提升地块环境品质 3）河道改造后，改善了地块现状景观环境，保持了地块的完整性和通达性，并与地块周边的暗渠进行了有效的衔接。同时，暗渠沿街布置后，地块内部增加了公共活动空间，使得地块内沿街商业与周边的道路形成有机整体，有利于商业休闲氛围的形成，改善了地块的环境品质，提升了地块价值。 规划策略 4. 规划方案 3、完善公共配套设施 1、沿环城路、聚富路设置为休闲广场，为市民提供休憩场所及临时停车服务，提升地块附加值。 2、西侧商住区凭借外围休闲广场和步行商业街，吸引周边居住小区人流，塑造高品质的商业购物功能区，为城市提供商业服务。 3、东侧围合式片区内部绿地，形成住宅私密活动空间，提升居住质量；外围为沿街商业。 休闲广场，为市民提供休憩场所 及停车服务，提升地块附加值。 结合环城路、聚富路及商业街营造商业氛围。 塑造高品质的居住片区，提升居住、购物质量。 规划策略 4. 规划方案 4、改善道路交通系统 编制范围地块对外联系交通环境优越，西临环城路、北依托聚富路，东紧邻板湖大道，为改造地块创造了良好的外部交通环境。 本次改造范围内主要增加南侧小区路以及南北向的步行通道，解决地块内部交通问题；同时，为改造片区及周边提供一定数量的社会停车位，解决周边缺乏停车设施的需求。 环城路 聚富路 北环大道 莞樟公路 东环路 西环路 改造范围 板湖大道 改造模式 4. 规划方案 改造模式 整体拆除改造 改造用地面积：3.81公顷。 功能结构规划 4. 规划方案 “一环两区” 一环：外围休闲步行景观带。 两区：商住功能区、居住功能区。 休闲步行景观带 商住功能区 居住功能区 用地规划 4. 规划方案 单元规划范围内用地面积为4.14公顷，以商住、居住用地为主。其中改造用地范围面积为3.81公顷，改造范围内公共用地面积为1.29公顷，占改造用地范围面积的33.75%，符合“三旧”改造政策要求。 序号 用地代号 用地名称 面积 （公顷） 占建设用地比例（%） 1 R 　 居住用地 2.52 60.87 其中 R2 二类居住用地 1.34 32.37 R5 　 商住用地 1.18 28.5 2 S 　 道路广场用地 1.53 36.96 其中 S1 道路用地 0.54 13.04 S2 广场用地 0.99 23.92 3 G 绿地 0.09 2.17 其中 G1 公共绿地 0.09 2.17 4 合计 　 建设用地 4.14 100.00 5 改造用地范围 3.81 公共用地比例占33.75%，符合“三旧”改造要求。 其中 规划公共用地 1.29 与控规协调 4. 规划方案 1 2 3 本次方案 控规 （1）调整地块内河涌走向，使其沿环城路、聚富路流经地块；并将明渠改暗渠；沿街布置广场用地，增加地块的公共用地面积； （2）调整原旅馆业用地为商住用地； （3）调整二类居住用地范围，沿板湖大道控制8米绿化带。 开发强度 4. 规划方案 1、改造范围位于北部旧城居住组团，周边分布着大量的居住区。改造地块位于主干道环城路、次干道聚富路、板湖大道所围合的区域内，为板湖片区的中心地区，区位交通条件优越。地块开发应强调土地的集约利用，提升该片区的开发强度。 2、改造地块现状为建筑质量较好的低层酒店建筑，原控规依照现状将地块功能定为酒店业用地，容积率为2.5。本次“三旧”改造单元规划将改造原旅馆业用地为商住用地，配套商业功能。考虑到拆迁赔偿及改造成本较大，应适当提高地块开发强度。 环 城 路 聚 富 路 板 湖 大 道 地块控制 5. 规划方案 本次规划用地范围内共划分为4个地